Odborník: Ak vám končí fixácia, už teraz si odkladajte, splátky porastú. Týmto ľuďom nie je čo závidieť (rozhovor)
Hypotéky na Slovensku zdražejú. Európska centrálna banka totiž zdvihla úroky. Snaží sa tým tlmiť zdražovanie, ktoré rozdúchala iránska vojna. Ceny v eurozóne rastú už tri mesiace rýchlejšie, než by centrálni bankári chceli. Opraty utiahli prvýkrát za takmer tri roky. Ekonomóvia však odhadujú, že v tom budú ešte pokračovať. Rozprávali sme sa s Pavlom Škriniarom, odborníkom na financie z Ekonomickej univerzity v Bratislave.
Prečo Európska centrálna banka zdvihla kľúčovú depozitnú sadzbu z 2 percent na 2,25 percenta?
Máme tu zvýšené ceny, hlavne energií, ktoré majú presah na ostatné odvetvia. Európska centrálna banka sa snaží tlmiť infláciu, pretože inflácia ako taká, hlavne keď je neočakávaná a rýchla, nerobí dobre ekonomike.
Ako súvisí rast úrokov s tlmením inflácie?
Európska centrálna banka je banka bánk. To znamená, že banky si do nej môžu uložiť peniaze alebo si od nej požičiavať.
Keď zvýši úrokovú sadzbu, robí peniaze drahšími. Banky si tam potom chcú viac peňazí uložiť a tým sa peniaze sťahujú z obehu. Keď peniaze nie sú v obehu, ľudia nemajú toľko peňazí na míňanie a ceny sa nebudú zvyšovať tak, ako by sa zvyšovali, keby peniaze ostávali v ekonomike.
Nie sú vyššie úroky dvojsečná zbraň, keď síce spomalia zdražovanie, ale môžu spomaliť aj ekonomiku?
Európska centrálna banka sa musí rozhodnúť, či to bude inflácia alebo nezamestnanosť, keď to mám zjednodušiť.
Otázka je, či je lepšie, aby boli ľudia nezamestnaní a preto nemali peniaze a nemohli si niečo kúpiť, alebo aby boli zamestnaní, ale pri vysokých cenách si tiež nemohli niečo dovoliť. Myslím si, že zamestnanosť pri vyšších cenách je predsa len menšie zlo ako nezamestnanosť pri nízkych cenách.
Robí to Európska centrálna banka dobre, keď sa zameriava najmä na infláciu?
Americká centrálna banka sa zameriava na oboje. Či to Európska centrálna banka robí dobre, alebo nie, vidíme aj podľa toho, že nemáme vysokú nezamestnanosť. Tak asi áno.
Ako súvisí zdražovanie a zvyšovanie úrokov s iránskou vojnou?
Iránsku vojnu tu máme už nejaký čas a krok so zvyšovaním úrokových sadzieb bol očakávaný. Nebolo to niečo neočakávané, čo by trhy prekvapilo.
Vojna sa týka energetiky a energetických surovín, ako je ropa a zemný plyn. Keď sú odvetvia závislé od ropy a zemného plynu, musia to preniesť do cien svojich výrobkov alebo služieb. To je inflácia, ktorá bola spôsobená vojnou.
Kam sa dostali hypotéky na Slovensku?
Sadzby sa na Slovensku nachádzajú medzi 3,4 percentami a 5,19 percentami v závislosti od fixácie. Tie najobľúbenejšie, trojročné a päťročné fixácie, sú za 3,7 percenta alebo 3,99 percenta.
Na začiatku roka boli úrokové sadzby v rozpätí 3,19 percenta až 5,19 percenta. Spodná hranica sa nám teda zvýšila z 3,19 percenta na 3,4 percenta.
Koľko robí takéto zvýšenie úrokov na mesačnej splátke?
Keď máme hypotéku vo výške 150-tisíc eur, nárast od začiatku roka by bol približne 40 eur mesačne.
Ľudia sú testovaní na to, aby boli schopní zvládnuť nárast úrokových sadzieb až o 2 percentá. Keď hypotéky zdraželi o 0,2 alebo 0,3 percenta, je to v podstate udržateľné.
Je priamy súvis medzi tým, keď Európska centrálna banka zvýši úroky, a tým, ako zdražejú hypotéky na Slovensku?
Banka si požičiava peniaze. Ak si ich požičiava od Európskej centrálnej banky, požičiava si ich za sadzbu, ktorú má Európska centrálna banka. Potom tieto peniaze požičiava ľuďom, ale nerobí to zadarmo. Pridá si k tomu maržu.
Akýkoľvek pohyb sadzieb Európskej centrálnej banky sa tak prenáša aj na klientov. Ale sú tam aj ďalšie náklady, ktoré sú s tým spojené.
Ak si banka nepožičiava od Európskej centrálnej banky, ale má vlastné vklady, musí ľudí motivovať, aby jej peniaze vložili. Ľudia si v rámci konkurenčného boja vyberú banku, ktorá im ponúkne vyšší úrok.
Budú hypotéky ešte zdražovať?
Máme zvýšenie úrokových sadzieb, ale zároveň bola informácia, že sa očakáva ďalšie zvyšovanie v horizonte niekoľkých mesiacov. Hovorilo sa ešte o dvoch zvýšeniach, predpokladá sa pod 0,25 percenta.
Keď to zhrniem, úrokové sadzby by sa mohli v dohľadnom horizonte zvýšiť ešte o 0,5 percenta. To by sa malo preniesť aj do hypoték.
Čo čaká ľudí, ktorí majú hypotéku zafixovanú približne na 1 percento a v najbližších mesiacoch im môže skočiť na 4 percentá?
Tým nie je čo závidieť, pretože nárast sadzby môže spôsobiť nárast splátky od 250 eur.
Ide napríklad o ľudí, ktorí si stihli zafixovať hypotéku za 0,99 percenta na päť rokov. Keď sa im skončí fixácia a nová sadzba bude okolo 4 percent, pri hypotéke 150-tisíc eur môže mesačná splátka narásť približne o 252 eur.
Koľkých ľudí sa môže týkať takéto zdraženie hypotéky?
Sú to tisíce dlžníkov mesačne.
Budú mať títo ľudia peniaze na takéto zvýšenie splátky?
Otázka nie je, či budú mať peniaze. Budú ich musieť mať. Bude už len na nich, kde tie peniaze zoberú a z ktorých výdavkov ukroja, lebo na hypotéke nebude veľmi kde krátiť.
Čo majú títo ľudia robiť už dnes?
Majú sa pripravovať. Keď im do výročia fixácie ostáva aspoň pol roka, mali by si už dnes začať odkladať peniaze.
Môžu začať napríklad s 50 eurami mesačne, ďalší mesiac to zvýšiť na 100 eur, potom na 150 eur. Keď sa to nepodarí, môžu sumu znížiť a neskôr ju znova zvýšiť.
Na peniaze, ktoré si odložia, by však nemali siahať. Príde moment, keď banka povie, že chce o 250 eur mesačne viac, a vtedy nebude možné povedať, že nie.
Bude takéto zdraženie hypoték pre ľudí únosné?
Rád by som povedal niečo iné, ale ľudia si nenavyberajú. Konsolidácia tu je, ceny sú vyššie a neostáva nič iné, iba urobiť si škrty v rodinnom rozpočte.
Treba si urobiť prioritizáciu a uvedomiť si, čo musím platiť, čo by som mohol platiť a čo platiť nemusím.
Môže byť riešením štátna pomoc pre hypotekárnych dlžníkov?
Určite áno. Štátna pomoc dáva zmysel, len teraz ju poskytujú banky. Keď sa niekomu zvyšuje úroková sadzba, mal by ísť do banky a opýtať sa na celý postup. Banka mu to vysvetlí.
Aké ďalšie možnosti má človek, ktorý sa obáva vyššej splátky?
Jednou z možností je reštart hypotéky alebo refinancovanie hypotéky, čiže využitie ponuky konkurenčnej banky.
Reštart hypotéky znamená povedať súčasnej banke, že chcem začať s hypotékou odznova. Stará hypotéka sa splatí novým úverom a klient ostáva v tej istej banke už s upravenou úrokovou sadzbou.
Výhodou pre banku je, že si klienta udrží. Výhodou pre klienta môže byť výhodnejšia hypotéka.
Čo je lepšie — reštart hypotéky, alebo refinancovanie v inej banke?
Je to prípad od prípadu. Závisí to aj od pohodlia klienta, či sa mu chce vybavovať zmena banky a venovať tomu čas.
Prechod do inej banky je spojený s ďalšími poplatkami, napríklad za kataster, poskytnutie hypotéky alebo predčasné splatenie pôvodnej hypotéky. Banky však robia rôzne akcie, pri ktorých odpúšťajú niektoré poplatky alebo preplácajú náklady spojené s prechodom.
Na aké obdobie sa oplatí fixovať hypotéku?
Považujem to za špekuláciu, pretože ide o vývoj sadzieb. Treba si však uvedomiť, že máme proklientske opatrenia v legislatíve. Hypotéku sa dá predčasne splatiť za 1 percento poplatok a banky ponúkajú rôzne akcie.
Keď si dnes zafixujem úrokovú sadzbu na dlhšie obdobie a sadzby by neskôr klesli, vždy môžem hypotéku splatiť inou hypotékou bez toho, aby ma to stálo veľké peniaze.
Fixácia hypotéky je o tom, že mám zafixované výdavky. Viem si naplánovať rodinný rozpočet na niekoľko rokov dopredu. Pri trojročnej fixácii musím každé tri roky riešiť hypotéku nanovo.
Ako môže zdražovanie hypoték ovplyvniť ceny bytov na Slovensku?
Keď sa zvyšuje úroková sadzba hypotéky, cez opatrenia Národnej banky Slovenska budem mať nižšiu dostupnú hypotéku. To znamená, že si nebudem môcť dovoliť kúpiť takú drahú nehnuteľnosť.
Predávajúci to budú musieť zohľadniť a prispôsobiť ceny možnostiam kupujúcich. Novostavby však majú ceny ovplyvnené stavebnými materiálmi a aktuálnymi nákladmi, takže sa nemusia prispôsobovať tomu, či si ich kupujúci môže dovoliť.
Zjednodušene povedané, novostavby budú žiť svoj život, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti sa môžu viac prispôsobovať aktuálnym podmienkam a možnostiam kupujúcich.
Má človek, ktorý si chce tento rok kúpiť byt, kúpu urýchliť alebo radšej počkať?
Závisí to od toho, či ide o bývanie alebo investíciu, či bude potrebovať hypotéku alebo má peniaze k dispozícii.
Ak ide o mladého človeka, ktorý si berie hypotéku a potrebuje bývať čo najskôr, nech nerozmýšľa. Bývanie je základná životná potreba. Keď chce človek bývať vo vlastnom, je v zásade jedno, či do toho ide dnes, alebo neskôr.
Dá sa v banke dohodnúť hypotéka a nehnuteľnosť doplniť až neskôr?
Áno, taká možnosť je. Je výhodná pre tých, ktorí chcú mať istotu, že dostanú úver, aby sa nestalo, že najprv nájdu nehnuteľnosť a až potom začnú vybavovať hypotéku.
Predávajúci nemusí čakať. Preto je to výhodné pre ľudí, ktorí chcú urýchliť celý proces získania bývania.
Pozrite si celý rozhovor s Pavlom Škriniarom:
Sledujte ta3 na Google news
po kliknuti zvoľte "Sledovať"