Mladí prehrávajú boj o bývanie. V Bratislave je každý desiaty byt prázdny, rast cien vytvára začarovaný kruh

Informuje o tom server ČT24 s odvolaním sa na Správu o finančnej stabilite NBS za máj 2026.

Nové byty získavajú vlastníci ďalších nehnuteľností

NBS v správe upozorňuje, že výstavba bytov u nás dlhodobo prekonáva prírastok obyvateľov a týka sa to všetkých krajských miest.

Podrobný pohľad na developerské projekty, napríklad v Bratislave, však naznačuje, že novo postavené byty sa často kupujú ako druhý alebo ďalší byt. Na trhu síce pribúdajú nové byty, no nekupujú ich len ľudia hľadajúci prvé bývanie.

Podľa NBS ich vo veľkej miere získavajú aj vlastníci ďalších nehnuteľností, najmä pri prémiových bytoch v Bratislave a v štandardných developerských projektoch.

Čítajte viac

NBS mení pravidlá pre hypotéky. Mladí získajú ľahší prístup k bývaniu, nákup viacerých nehnuteľností bude náročnejší

Nevyúžívané byty pribúdajú

Silná výstavba nových bytov sama osebe nezaručuje pomalší rast cien ani dostupnejšie bývanie pre mladých. Na Slovensku zároveň pribúdajú nevyužívané byty a domy s veľmi nízkou spotrebou elektriny, čo naznačuje, že mnohé z nich slúžia len minimálne alebo vôbec.

Vo veľkých mestách sa ich podiel pohybuje od 10,9 percenta v Bratislave po 15,2 percenta v Košiciach a vo väčšine sledovaných miest rastie. V Bratislave sa počet takýchto bytov zvýšil z 23 828 v roku 2021 na 27 571 v roku 2025.

Aktivita investorov na úkor ľudí

NBS sa v správe venovala aj hypotekárnemu trhu, ktorý podľa nej naďalej rýchlo rastie, hoci vrchol už pravdepodobne dosiahol. Záujem o kúpu bývania zostáva vysoký, čo podporujú rastúce ceny nehnuteľností aj postupné zvyšovanie úrokových sadzieb. Tento vývoj podľa centrálnej banky posilňuje aktivitu investorov na úkor ľudí, ktorí si chcú kúpiť prvé bývanie.

Písali sme

Bývanie kúsok od Košíc má daň. Dom k vodovodu nepripoja, vodu tam pre sucho nemajú ani teraz

Centrálna banka to považuje za riziko pre finančnú stabilitu a pripravuje preto úpravu pravidiel pri poskytovaní hypoték. Nové limity sa majú viac zamerať na investičný dopyt a sprísniť sa pri hypotékach na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Pre mladých ľudí, ktorí riešia prvé bývanie, sa majú pravidlá naopak uvoľniť.

Finančná dostupnosť sa môže zhoršiť

Podľa údajov NBS smerovala v roku 2025 viac ako polovica nových hypoték k ľuďom, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť. Investičný dopyt podľa banky umelo prispieva k rastu cien bývania a zhoršuje dostupnosť prvého bývania pre mladé domácnosti.

O silnom záujme svedčí aj rýchlosť predaja bytov. Priemerný čas potrebný na predaj inzerovaného bytu sa v marci skrátil na šesť týždňov, pričom najväčší záujem bol o menšie byty.

NBS upozorňuje, že rast cien bývania síce znižuje jeho dostupnosť, zároveň však motivuje záujemcov urýchliť kúpu, čo ceny tlačí ešte vyššie. Ak bude súčasný trend pokračovať, finančná dostupnosť bývania by sa podľa banky mohla do konca roka dostať na jednu z najhorších úrovní za posledných 15 rokov.