Byty sú a sú prázdne. A keby aj boli na predaj, nie sú pre mladých. Zmení to „automatická deväťdesiatka“?

Mladí ľudia by sa podľa návrhu Národnej banky Slovenska mohli jednoduchšie dostať k vlastnému bývaniu. Centrálna banka navrhuje, aby si kupujúci do 35 rokov mohli na svoju prvú nehnuteľnosť požičať až 90 percent jej hodnoty. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti by sa podmienky sprísnili.

NBS tvrdí, že nejde o bytovú politiku ani o snahu riešiť nedostupnosť bývania. Zmeny odôvodňuje finančnou stabilitou a rastúcim podielom investičných nákupov na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami.

Viac kupujú tí, čo už jeden byt majú

Podľa nových analýz NBS, ktoré vychádzajú aj z údajov z katastra nehnuteľností a úverových registrov, sa na Slovensku výraznejšie prejavuje trend vlastníctva viacerých nehnuteľností.

Ako uviedol v Štúdiu ta3 vedúci oddelenia finančnej stability a analýz NBS Štefan Rychtárik, približne 85 percent Slovákov vlastní jednu nehnuteľnosť. Pri pohľade na nové nákupy však obraz vyzerá inak.

Písali sme

NBS mení pravidlá pre hypotéky. Mladí získajú ľahší prístup k bývaniu, nákup viacerých nehnuteľností bude náročnejší

Počas roka 2025 už viac ako polovicu všetkých kúpených bytov získali ľudia, ktorí vlastnili aspoň jednu ďalšiu nehnuteľnosť. Podľa údajov NBS tvorili ľudia kupujúci tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť približne 16 percent nákupov bytov financovaných hypotékou.

Práve tento investičný dopyt považuje centrálna banka za jeden z faktorov, ktorý môže zvyšovať výkyvy cien na trhu bývania.

„Ak kupujeme druhé, tretie a štvrté nehnuteľnosti, vnášame do trhu bývania a cien bývania istý prvok nestability,“ vysvetľuje Rychtárik.

NBS: Investičné nákupy môžu zvyšovať riziká

Centrálna banka upozorňuje, že hypotéky na nehnuteľnosti, v ktorých ľudia bývajú, patria tradične medzi najbezpečnejšie úvery.

Skúsenosti z minulých kríz podľa NBS ukazujú, že domácnosti sú pri zachovaní vlastného bývania ochotné urobiť maximum pre splácanie úveru. Iná situácia môže nastať pri investičných nehnuteľnostiach.

„Akonáhle vlastníte druhú, tretiu či štvrtú nehnuteľnosť, v čase krízy máte menšiu kapacitu a menšiu motiváciu tieto úvery splácať,“ hovorí Rychtárik.

Podľa NBS navyše investičný dopyt dokáže zosilňovať cenové cykly. V období rastu cien môže ďalšími nákupmi ceny ešte viac vytláčať nahor. Naopak, pri poklese cien môžu vlastníci viacerých nehnuteľností svoje byty predávať a tým prehlbovať pokles trhu.

(Článok pokračuje pod videom.)

Celý rozhovor so Štefanom Rychtárikom si môžete pozrieť tu.

Mladým chýbajú najmä úspory

Druhou stranou navrhovaných zmien je uľahčenie prístupu k prvému bývaniu pre mladých ľudí.

NBS upozorňuje, že problémom mladých nie sú primárne nízke príjmy, ale nedostatok vlastných úspor potrebných na kúpu nehnuteľnosti.

V súčasnosti môžu banky štandardne financovať najviac 80 percent hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Pri byte za 200-tisíc eur tak musí kupujúci zabezpečiť približne 40-tisíc eur z vlastných zdrojov.

Podľa Rychtárika majú mladí ľudia oproti starším generáciám menej rokov na vytvorenie finančnej rezervy, a preto sa im vlastné bývanie zabezpečuje ťažšie. „Nie je to o tom, že by mali výrazne nižšie príjmy. Rozdiel je práve v úsporách,“ vysvetlil.

Písali sme

Rast úrokov na hypotékach je tu. Konflikt na Blízkom východe tlačí sadzby vyššie, prvá banka už zvýšila úroky

Ako by sa pravidlá zmenili

NBS navrhuje zachovať základný limit financovania na úrovni 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Zmena by sa týkala dvoch skupín klientov.

Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, by mohli automaticky získať hypotéku až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti.

Pri kúpe bytu za 200-tisíc eur by tak namiesto 40-tisíc eur potrebovali vlastné zdroje vo výške približne 20-tisíc eur.

Na druhej strane by sa pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti limit znížil zo súčasných 80 na 70 percent.

Kupujúci by tak musel z vlastných zdrojov financovať minimálne 30 percent hodnoty nehnuteľnosti.

Podľa Rychtárika však nejde o dramatické sprísnenie.

„Ak niekto kupuje tretiu nehnuteľnosť, spravidla už môžeme hovoriť o investičnom dopyte. Ak človek investuje, nejakú časť vlastných zdrojov do toho musí vložiť,“ uviedol.

Prečo až od tretej nehnuteľnosti

NBS zámerne nenavrhuje prísnejšie pravidlá už pri druhej nehnuteľnosti.

Podľa Rychtárika totiž druhý byt alebo dom často súvisí s bežnými životnými situáciami. Môže ísť napríklad o sťahovanie do väčšieho bývania, keď pôvodná nehnuteľnosť ešte nebola predaná, alebo o zdedený dom či byt.

Aj preto centrálna banka považuje hranicu tretej nehnuteľnosti za primeranejšiu.

Prázdnych bytov pribúda

Analýza NBS zároveň upozornila na ďalší zaujímavý jav.

Napriek tomu, že počet bytov na Slovensku dlhodobo rastie, dostupnosť bývania sa výraznejšie nezlepšuje. Počet bytov na tisíc obyvateľov sa podľa Rychtárika zvýšil približne z 360 na 430.

Súčasne však existuje značný počet bytov, ktoré ostávajú nevyužité.

Len v Bratislave identifikovala NBS približne 27- až 28-tisíc bytov s veľmi nízkou spotrebou elektriny, čo môže naznačovať, že sú dlhodobo prázdne alebo využívané len minimálne.

Podľa Rychtárika môže ísť o zdedené nehnuteľnosti, byty kúpené pre deti do budúcnosti alebo o iné formy investičného vlastníctva.

Spoločným znakom je podľa neho skutočnosť, že ich vlastníci nie sú pod ekonomickým tlakom nehnuteľnosť prenajať alebo predať.

Zmeny by mohli platiť od októbra

Návrh teraz smeruje do pripomienkového konania a následných diskusií s bankovým sektorom.

NBS by chcela, aby nové pravidlá začali platiť od 1. októbra tohto roka. Termín sa však ešte môže zmeniť v závislosti od technickej pripravenosti bánk.

Centrálna banka zároveň neočakáva výrazný zásah do celkového objemu poskytovaných hypoték. Predpokladá skôr zmenu ich štruktúry.

Podľa NBS by mohlo mierne ubudnúť hypoték na investičné nákupy a naopak pribudnúť úverov pre mladých ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie.