Odborníci o tom, ako stavebný zákon ovplyvní čierne stavby. Hrozí kolaps v stavebníctve?

Pôvodný stavebný zákon pochádza ešte z roku 1976. Odvtedy bol často upravovaný a novelizovaný. Od 1. apríla 2024 má začať platiť nový stavebný zákon, alebo presnejšie Zákon o výstavbe. Aké zmeny prinesie priblížil na úvod debaty predseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR Martin Hypký.

„V prvom rade treba povedať, že sa opiera o elektronizáciu, ktorá bude nabiehať postupne. Bude pozostávať zo zopár základných krokov. Investor alebo projektant sa prihlási do portálu a zadá nejaké údaje, aby sa identifikoval a postupne bude vkladať údaje, ktoré sa doteraz posielali v papierovej forme elektronicky na spoločné elektronické úložisko dát, kde budú mať všetky ostatné inštitúcie prístup. Kolobeh papierov sa v tomto zmysle slova zastaví,“ uviedol jednu zo zásadných zmien, ktorú prinesie nový zákon. Komunikácia bude následne takisto prebiehať elektronicky, čiže papierové doručovanie bude už len výnimočné. Jednou z tých výnimiek je, že podanie od občanov môže byť papierové až do roku 2028. „S tým sa my ako úrad musíme vysporiadať, ale ostatné procesy budú elektronické,“ dodal.

Ďalším krokom je, že sa preberá kompetencia povoľovania stavieb zo samospráv znova na štát. Zdôraznil, že to nie je samoúčelné alebo mocensky motivované, skôr ide o komplikovanosť zákona a nedá sa podľa neho predpokladať, že množstvo samospráv v rámci celého Slovenska bude chápať jeden zákon, ktorý má 80 až 100 strán rovnakým spôsobom.

Ďalší významný aspekt je, že sa budú koncentrovať povolenia, to znamená, hlavná stavba bude pohlcovať vedľajšie. „Ak si predstavíme, že je napríklad potrebné postaviť nejakú budovu vedľa cesty a tá budova je ten hlavný nosný produkt, tak tá pohltí všetky prípojky, všetky ostatné stavby, ktoré sú potrebné k takejto hlavnej stavbe. A povolenie bude integrované do jedného. Ostatné orgány v tomto procese budú dotknutými orgánmi,“ povedal Hypký.

Medzi hlavné zmeny uviedol takisto stanovenie lehôt. „Vyjadrovanie zo strany štátu bude mať tiež nejaký časový harmonogram, to znamená nebude možné donekonečna odkladať nejaké rozhodnutie,“ tvrdí.

Revolučná zmena

Jakub Gossányi, development director spoločnosti Immocap si myslí, že zákon zastal na pol ceste a nie je dotiahnutých viacero vecí. „V podstate najväčšie developerské projekty skončili na ministerstve životného prostredia, kde nie sú vôbec ľudia, nemajú rozpočet, nemajú priestory, nemajú ani odborné know how a mala by to po tých zmenách riešiť inšpekcia životného prostredia, ktorá vykonáva iba dohľad,“ povedal. Podľa jeho slov stačilo vylepšiť zhruba desať zásadných vecí, aby starý zákon dokázal urýchliť procesy. V novoprijatom sú totiž stále veci, ktoré nerieši a tak revolučná zmena akou je nový zákon si vyžadovala väčšiu prípravu.

Podľa Sone Hankovej, partnerky a advokátky Medzinárodnej právnickej kancelárie CMS, nie je nič neštandardné, že dnes už starý zákon mal toľko rokov. „V iných krajinách je bežné, že ten zákon má toľko rokov, takže pre mňa to nie je nejaká bombastická správa,“ povedala. Súhlasí, že elektronizácia a takisto digitalizácia dát v tejto oblasti je už nevyhnutnosťou.

„Otázka je, či to bolo potrebné robiť novým zákonom alebo nie. Bol tu už v minulosti pokus o nový stavebný zákon a skončil tesne pred schválením v národnej rade,“ dodala s tým, že v novom zákone je veľmi veľa dobrých nápadov, no niektoré sú veľmi drastické na úkor samospráv alebo úradníkov, ktorí dostali lehoty, ktoré ak nedodržia, znamená to, že súhlasia. „To je úžasná vec pre všetkých, ktorí v tom procese sme zapojení. Ja úplne chápem obavy samosprávy, štátnych úradníkov, ale chápem aj to, že to zrýchlenie procesu sa nedá inak dosiahnuť,“ myslí si.

Upozorňuje, že popri tejto záťaži samosprávam ešte zostáva určité prechodné obdobie povinnosť rozhodovať už podané podania. „Takže bude mať ako keby dvojitý nápor, bude musieť riešiť nové podania a zároveň bude musieť nejakým spôsobom dobojovať tie staré,“ povedala.

Za výbornú myšlienku považuje fakt, že zákon kladie veľký dôraz na existenciu územných plánov miest a obcí. Veľká časť obcí ich má a to bude taká testovacia fáza, že pokiaľ to u tých samospráv alebo v mestách a obciach, ktoré majú dobré územné plány, bude fungovať, tak je to nádej pre tých ostatných, aby ich čo najrýchlejšie dobojovali, pripravili, tvrdí.

Hrozí kolaps systému?

Veľkým kritikom stavebného zákona je od samého začiatku starosta Ružinova a expert na stavebnú legislatívu ZMOS Martin Chren. V minulosti vyhlásil, že keby písali developeri stavebný zákon, tak by nevyzeral inak.

„Dnes musím povedať, že som presvedčený, že bol šitý na mieru developerom, ale keďže slovenská politika má svoje špecifiká, slovenskí politici nie sú nejaké nebrúsené diamanty, na rozdiel od všetkých ostatných v Európe, tak to dopadlo ako vždy a ten zákon nakoniec skončil tak, že nevyhovuje ani len tým developerom, ani nikomu, ako taká kombinácia nezmyselných a nefungujúcich vecí,“ nešetril kritikou ani na konferencii. Je presvedčený, že hrozí kolaps celého systému povoľovania stavieb na Slovensku.

Uznáva, že zákon zmenu potrebuje. „Nakoniec ako ZMOS sme pripravili vlastnú novelu stavebného zákona, ktorá by zrýchlila konania, odstránila tie najväčšie problémy a sme presvedčení, že by bola oveľa jednoduchšia, ale zároveň by mala oveľa lepšie účinky než táto zmena úplne všetkého, ktorá bola schválená,“ skonštatoval.

Upozornil, že ZMOS minulý mesiac, v období pred voľbami podpísal memorandá so všetkými relevantnými politickými stranami na Slovensku, kde okrem OĽaNO a Sme rodina sa všetky politické strany, ktoré sú dnes v parlamente zaviazali odložiť účinnosť tohto zákona najmenej o 2 roky a zároveň zásadne počas tých dvoch rokov prepracovať túto novú stavebnú legislatívu.

Prezident Zväzu stavebných podnikateľov SR Pavol Kováčik priznal, že názor starostu Ružinova nezdieľa. Pripúšťa, že viaceré zmeny, ustanovenia, ktoré boli nejasné a výkladovo zložité, bolo možné zrealizovať aj zmenou súčasného zákona. Súhlasí však s možnosťou, že sa napísal nový zákon.  

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu podľa neho veľmi vážne vníma termín 1. apríla, kedy má začať zákon platiť. Uznáva, že dotknutých orgánov štátnej správy a ministerstiev v celom procese je pomerne veľa a tak ako povedal, istota, či sa všetci dostatočne rýchlo pripravia, tá už veľmi nie je.

Vo videu sa dozviete aj ako nový stavebný zákon ovplyvní čierne stavy, aké zmeny by odborníci upravili v novom zákone a čo si myslia o spoločenskej zodpovednosti developerov.