Analytik NBS: Ceny bývania neveštia nič dobré. Ťažké to budú mať mladé rodiny, rast sadzieb situáciu len zhoršil (rozhovor)

Meter štvorcový nehnuteľnosti na Slovensku stojí v priemere 3 041 eur, čo je historicky najviac. Bývanie je medziročne drahšie o 9,5 percenta. Aké sú hlavné trendy na trhu?

Hlavnou správou je, že rast cien nehnuteľností evidujeme aj v druhom štvrťroku 2026. Medzikvartálne dosiahol 1,2 percenta. Je to stále pomerne solídny rast, hoci pomalší, ako sme videli v predchádzajúcich štvrťrokoch.

Na začiatku tohto roka, ale aj na konci predchádzajúceho, bol medzikvartálny rast vyšší ako tri percentá. Vidíme teda určité spomalenie.

Ceny nehnuteľností rastú aj napriek tomu, že slovenská ekonomika je slabšia. Ako je to možné?

Ekonomika je síce slabšia, ale naďalej rastie. To je základná vec. Nemôžeme hovoriť o tom, že by sme boli v recesii.

Aj najnovšie údaje o vývoji hrubého domáceho produktu za prvý štvrťrok hovoria o tom, že ekonomika rástla. Rástla aj spotreba domácností. Bavíme sa pritom o reálnej ekonomike, teda o číslach očistených o infláciu.

Vývoj cien nehnuteľností v sebe automaticky zahŕňa aj infláciu. Tá sa pohybuje približne na úrovni troch až štyroch percent medziročne, čo je podstatne menej ako 9,5-percentný medziročný rast cien nehnuteľností. Aj to je potrebné zohľadňovať pri hodnotení realitného trhu a celkového vývoja ekonomiky.

Dôležitý je tiež trh práce. V predchádzajúcom roku nominálne mzdy rástli približne o šesť percent. V tomto roku predpokladáme o niečo pomalší rast, približne medzi štyrmi a piatimi percentami. Stále však nejde o nulový rast.

Viac k téme

Bývanie je najdrahšie v histórii. Bratislavské byty prekročili hranicu, ktorá ešte nedávno šokovala

Dá sa teda povedať, že ľudia majú stále dostatok peňazí a ich platy rastú natoľko, aby dopyt po nehnuteľnostiach pretrvával?

Takto by som to zhrnul.

Prečo ľudí neodradili drahšie hypotéky? Priemerná úroková sadzba na úveroch na bývanie sa postupne približuje k štyrom percentám.

Aj v rokoch 2022 a 2023, keď sa zvyšovali úrokové sadzby, sme pozorovali, že ich efekt prišiel s určitým oneskorením. Keď ľudia očakávali ďalšie zvyšovanie sadzieb, na poslednú chvíľu sa snažili zobrať si úver alebo využiť predschválenú hypotéku. Na realitnom trhu sa snažili konať ešte v čase, keď mali zarezervovaný nižší úrok.

Je možné, že niečo podobné sledujeme aj teraz. S istotou to však budeme vedieť povedať až s odstupom času.

Priemerné úroky na hypotékach stúpli v priebehu troch alebo štyroch mesiacov približne o pol percentuálneho bodu. Súvisí to s vojnou v Iráne?

V zásade áno, najmä prostredníctvom rastúcich cien energií a následne vyššej celkovej inflácie. Európska centrálna banka zvýšila základnú úrokovú sadzbu a od nej sa následne odvíjajú aj sadzby na hypotékach.

Ľudia teda očakávajú, že úroky pôjdu ešte vyššie, a preto sa snažia kúpiť nehnuteľnosť skôr?

Či ide skutočne o určité predzásobenie, uvidíme až s odstupom času. Rovnako až neskôr zistíme, či naozaj príde k vývoju, ktorý domácnosti očakávajú.

Počas druhého štvrťroka si Slováci požičali na bývanie viac ako dve miliardy eur. Je to najvyšší objem za posledné štyri roky. Prečo bol taký vysoký?

Časť tohto vývoja pravdepodobne súvisí s očakávaniami domácností, pokiaľ ide o budúci vývoj úrokových sadzieb.

Ďalším faktorom je pokračujúci rast cien nehnuteľností. Čím drahšiu nehnuteľnosť človek kupuje, tým väčší úver musí logicky čerpať. Aj to ovplyvňuje celkový objem poskytnutých úverov.

V zásade platí, že prílev nových úverov a rast cien nehnuteľností idú viac-menej ruka v ruke. V posledných mesiacoch rástol objem novoposkytnutých úverov o niečo rýchlejšie ako ceny nehnuteľností. Ide však zatiaľ o veľmi krátke obdobie, približne jeden alebo maximálne dva mesiace.

Písali sme

Vlastné bývanie sa Slovákom vzďaľuje. Ceny nehnuteľností patria k najrýchlejšie rastúcim v Únii

Ceny nehnuteľností v Bratislavskom kraji sú viac ako dvojnásobné v porovnaní s Nitrianskym krajom. Prečo je Bratislava taká drahá?

V Bratislave sa nachádza najväčšia hustota obyvateľstva a najviac pracovných príležitostí. Pokračuje aj prílev obyvateľov do hlavného mesta a spolu s nimi prichádza dopyt po nehnuteľnostiach, ktorý tlačí ceny nahor.

V Bratislave sú zároveň najvyššie mzdy v porovnaní s ostatnými slovenskými regiónmi.

Prečo sa na opačnom konci rebríčka nachádza Nitriansky kraj?

Nitriansky kraj je tvorený skôr vidieckymi sídlami. Keď si odmyslíme samotné krajské mesto a niekoľko ďalších väčších miest, veľkú časť ponuky tvoria rodinné domy.

Tento segment bol v poslednom období trochu v úzadí, s výnimkou druhého štvrťroka. Zároveň treba povedať, že práve v tomto štvrťroku patril Nitriansky kraj medzi najrýchlejšie rastúce regióny.

Ak priemernú cenu za štvorcový meter v Bratislave prenásobíme rozlohou trojizbového bytu v centre mesta, dostaneme sa nad 300-tisíc eur. Mnohí záujemcovia nad takýmito cenami zalamujú rukami. Ako ich vnímate vy?

Keby pri týchto cenách neexistoval dopyt, nehnuteľnosti by toľko nestáli. Odpoveď je jednoduchá. Záujem stále existuje, a preto ceny rastú.

Záujem je aj o byty, ktoré sú z pohľadu časti ľudí veľmi drahé.

V ktorých krajoch rástli ceny najvýraznejšie?

Najvýraznejšie vzrástli ceny v Košickom kraji. Nasledovali Nitriansky a Trnavský kraj.

V Košickom aj Nitrianskom kraji potiahli rast cien predovšetkým krajské mestá, teda Košice a Nitra. V Trnavskom kraji bol vývoj o niečo komplikovanejší. Rast tam ťahali najmä okresy Senica a Galanta.

V Prešovskom a Banskobystrickom kraji ceny, naopak, klesli. Čo bolo príčinou?

Vývoj v Prešovskom kraji je zaujímavý a značne rozkolísaný. V predchádzajúcom štvrťroku tam ceny nehnuteľností vzrástli o viac ako 11 percent, čo je vysoko nadštandardné číslo. Očakávali sme preto, že v ďalšom štvrťroku príde korekcia, pretože podobné tempo rastu nie je možné udržiavať dlhodobo.

Predchádzajúci rast bol čiastočne spôsobený aj tým, že do ponuky pribudlo väčšie množstvo novostavieb, predovšetkým v okrese Poprad. Práve Poprad teraz spôsobil cenovú korekciu. V samotnom meste Prešov sa však nehnuteľnostiam naďalej darilo a ich ceny rástli.

V Banskobystrickom kraji išlo o podobný príbeh v tom zmysle, že v samotnej Banskej Bystrici ceny ďalej rástli. Celý kraj potiahli nadol najmä okresy Brezno a Zvolen.

Foto: ta3 Porovnanie krajov v cene za meter štvorcový za byty.

Znamená to, že ceny rastú najmä vo väčších a krajských mestách, zatiaľ čo na vidieku je vývoj slabší?

Áno. Keď sme údaje rozdelili podľa typu sídel, ukázalo sa, že najrýchlejšie rastú ceny v krajských mestách. Bratislavu môžeme dať bokom, pretože je kategóriou sama osebe.

Keď sa pozrieme na ostatné krajské mestá a pridáme k nim Poprad, ktorý je tiež mimoriadne drahý, práve v tejto skupine rastú ceny najrýchlejšie.

Na druhom mieste sú menšie mestá, ktoré nie sú krajskými. Bratislava má približne podobnú dynamiku. Najpomalšie rastú ceny nehnuteľností na vidieku.

Kedysi bol výrazný trend sťahovania do satelitov a menších obcí pri veľkých mestách. Otáča sa tento vývoj a vracajú sa ľudia do veľkých miest?

V mestách sa nachádza predovšetkým práca, a to aj dobre platená práca, za ktorou ľudia prichádzajú. Logicky tak zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach v týchto oblastiach a následne rastú ceny.

Pokiaľ ide o vidiek, naša analýza nešla do väčších detailov. Do budúcnosti by bolo možné rozdeliť údaje napríklad na prímestské oblasti a vidiek, ktorý sa nachádza ďalej od väčších sídel.

Dovolím si predpokladať, že vývoj cien v týchto dvoch oblastiach bude zásadne odlišný. Ľudia sa pravdepodobne naďalej sťahujú do prímestských oblastí, čím tam zvyšujú ceny. Celkové čísla za vidiek stláčajú nadol skôr oblasti vzdialenejšie od centier, v ktorých sa koncentrujú pracovné ponuky.

V druhom štvrťroku rástli rýchlejšie ceny novších nehnuteľností. Znamená to, že ľudia viac vyhľadávajú novostavby?

V tomto štvrťroku skutočne rástli rýchlejšie ceny novších nehnuteľností. Podobne ako pri porovnaní domov a bytov však ide o narušenie dovtedajšieho trendu.

Počas niekoľkých predchádzajúcich štvrťrokov sme pozorovali opačný vývoj. Rýchlejšie zdražovali staršie nehnuteľnosti a pomalšie novostavby.

Súčasný vývoj možno interpretovať ako určité vyrovnávanie trhu. Je však možné, že otočenie bude trvať iba jeden štvrťrok a následne sa vrátime k predchádzajúcemu trendu.

Nevyvodzoval by som z toho zásadnejšie závery o výraznej zmene spotrebiteľských preferencií. Na takéto hodnotenie je ešte príliš skoro.

Ceny bývania sú vo väčšine slovenských krajov historicky najvyššie. Čo to znamená pre dostupnosť bývania?

Určite to neveští nič dobré. Už samotný rast cien nehnuteľností zhoršuje dostupnosť bývania.

Keď ceny porovnáme s rastom disponibilného príjmu domácností, nožnice sa budú ešte viac roztvárať. Vôbec tomu nepomáha ani zdražovanie hypoték.

Dostupnosť bývania počítame podľa toho, aký je pomer priemernej splátky za priemernú nehnuteľnosť k príjmu domácnosti.

Znamená to, že napríklad mladé rodiny sa budú čoraz ťažšie dostávať k vlastnému bývaniu?

Áno, toto by som očakával. K najvýraznejšiemu zhoršeniu dostupnosti bývania za posledné obdobie prišlo po prudkom zvýšení úrokových sadzieb.

Neskorší pokles cien nehnuteľností situáciu čiastočne vykompenzoval. Nevrátili sme sa však na úroveň z obdobia, keď boli úrokové sadzby na historických minimách.

Čo by ste poradili ľuďom, ktorí zvažujú kúpu bytu? Oplatí sa čakať alebo by nemali príliš dlho otáľať?

Dôležité je, aký bude ďalší vývoj úrokových sadzieb. Ani ja však neviem s istotou povedať, ako sa budú vyvíjať, preto nemožno očakávať, že domácnosti budú špekulovať práve na takýto vývoj.

Existuje ešte jeden faktor. Moji kolegovia na začiatku júna oznámili, že sa budú meniť pravidlá určujúce, akú veľkú časť ceny nehnuteľnosti môže pokryť hypotéka. Presný časový rámec zatiaľ nie je úplne stanovený.

Výsledkom by malo byť mierne zvýhodnenie domácností, ktoré si kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Ak sa niekto rozhoduje, či kúpi nehnuteľnosť teraz alebo počká, a ide o jeho prvé bývanie, môže do svojho rozhodovania zahrnúť aj túto pripravovanú zmenu.

Aké hlavné trendy môžeme na trhu s bývaním očakávať počas druhej polovice roka?

V prvom rade očakávam postupné spomaľovanie rastu cien nehnuteľností. Z medzikvartálnych rastov presahujúcich tri percentá sme sa dostali na 1,2 percenta. Ďalšie spomaľovanie by malo pokračovať aj smerom ku koncu roka.

Záujem o bývanie bude pretrvávať, ale mal by postupne klesať. Na jednej strane ho budú obmedzovať limity vyplývajúce z rozdielneho vývoja cien nehnuteľností a príjmov domácností. Na druhej strane budú dôležité neisté očakávania týkajúce sa budúceho vývoja úrokových sadzieb.

Celý rozhovor si môžete pozrieť vo videu nižšie.