Hypotéky budú dostupnejšie, no pre koho? Expert radí, či sa oplatí s úverom čakať, alebo konať ihneď (rozhovor)

Aké zmeny pripravované opatrenie Národnej banky Slovenska prinesie a v čom vlastne spočíva podstata?

Podstata nového opatrenia je v tom, že kategorizuje žiadateľov o hypotéku do troch skupín. Jasne stanovuje, ktorá skupina o aké percento z hodnoty nehnuteľnosti môže požiadať. Čiže hovoríme o LTV.

Prvá skupina sú mladí klienti vo veku do 35 rokov, ktorí si kupujú prvé bývanie po novom od 1. 1. 2027. Ide mimochodom o dátum platnosti nového opatrenia. Žiadatelia si budú môcť požiadať o hypotéku s 90-percentným financovaním, teda s 90 % LTV.

Druhá kategória sú klienti, ktorí vlastnia už dve alebo viac nehnuteľností a budú žiadať hypotéku na tretiu, respektíve ďalšiu nehnuteľnosť. Žiadatelia spadnú do kategórie, ktorá bude môcť získať maximálne 70-percentné financovanie. Čiže ich LTV bude maximálne 70 %.

A potom zostáva tretia skupina klientov. Ide o ľudí, ktorí nespadajú ani do prvej, ani do druhej kategórie. Teda sú to klienti starší ako 35 rokov, prípadne tí, ktorí už vlastnia jednu nehnuteľnosť, respektíve nevlastnia dve a viac nehnuteľností. Pre nich zostávajú pravidlá, aké platia doteraz, a budú môcť požiadať o hypotéku s maximálne 80 % LTV.

Ako budú banky zisťovať, koľko nehnuteľností človek má?

Banka sa k informáciám dostane prostredníctvom listov vlastníctva, teda cez katastrálny portál. Na základe identifikácie zistí, koľko nehnuteľností klient vlastní.

Písali sme

Hypotéky na Slovensku zdražejú. A tým, ktorým končí fixná úroková sadzba, môže splátka vyskočiť až o 250 eur

Čo je dôležité povedať, je, že sa bavíme o rezidenčných nehnuteľnostiach, to znamená o objektoch určených na bývanie. Počet nehnuteľností sa cez kataster bude sledovať.

Zároveň doplním dôležitú informáciu. Za vlastníctvo sa bude považovať skutočnosť, keď klient vlastní aspoň 50-percentný podiel. Ak budú do hypotéky vstupovať dvaja žiadatelia, tak podiel 50 % sa bude sledovať v súčte oboch osôb.

Spomínali ste niektoré kategórie a klientov, ktorí budú mať štandardný nárok na 80-percentné financovanie. Sú tam aj nejaké výnimky?

Sú aj výnimky. Výnimky sú platné aj v súčasnosti, akurát sa od prvého januára upravia. Ak mám byť konkrétny, v súčasnosti je stav taký, že klienti si môžu požiadať o viac ako 80-percentné financovanie v situácii, kedy má banka voľné limity na vyššie prefinancovanie.

Limity sú aktuálne nastavené na 20 % z novoposkytnutých hypoték. Takže 20 % klientov, čiže dvaja z desiatich alebo dvadsiati zo sto, si môže požiadať o viac ako 80-percentné financovanie.

Po novom od 1. 1. 2027 sa hranica, tento limit 20 %, znižuje na 5 %. Inými slovami, stále tu bude skupina klientov, ktorí získajú aj vyššie ako 80-percentné financovanie, ale ich počet bude nižší.

Hovorili ste, že 1. 1. je termín, odkedy pravidlá začnú platiť. Oplatí sa teda niekomu počkať na účinnosť, alebo treba všetko stihnúť do spomínaného dátumu?

Oplatí sa počkať ľuďom, ktorým nová legislatíva prinesie výhody a pozitíva. Neoplatí sa čakať tým, pre ktorých nová legislatíva prinesie skôr negatíva. Zároveň, samozrejme, treba zhodnotiť aktuálnu situáciu na trhu hypoték.

Vieme dobre, že v minulosti došlo k zvyšovaniu úrokových sadzieb. Podľa krokov Európskej centrálnej banky sa zdá, že zvyšovanie bude pokračovať. Čiže klientom, ktorí sa rozhodnú čakať, odporúčam zvážiť aj to, že síce získajú novou legislatívou výhodnejšie financovanie z pohľadu LTV a objemu, no na druhej strane môže byť od prvého januára financovanie drahšie, lebo úrokové sadzby budú stúpať.

Písali sme

Byty sú a sú prázdne. A keby aj boli na predaj, nie sú pre mladých. Zmení to „automatická deväťdesiatka“?

Existujú aj nejaké riziká spojené s podaním žiadosti o hypotéku?

Jedno z rizík som spomenul, čiže rast úrokových sadzieb. Zároveň treba myslieť na to, že tak ako tu máme kupujúcich, máme tu aj predávajúcich. Ak predávajúci bude vedieť, že nový kupujúci, bavíme sa o klientoch do 35 rokov, ktorí riešia prvé bývanie a majú nárok na 90-percentné financovanie, potrebuje namiesto 20 % vlastných zdrojov iba 10 %, tak môže začať špekulovať, čo môže priniesť rast cien nehnuteľností. Aj toto vnímam ako negatívum, ktoré na trhu môže vzniknúť.

Hovoríte o raste cien, ale čo by zmena mala urobiť celkovo? Nemali by byť nehnuteľnosti dostupnejšie práve pre mladšie kategórie?

Pre mladých klientov do 35 rokov, čo je vlastne aj cieľom opatrenia, by sa hypotéky mali stať dostupnejšími. Respektíve ich prvé nové bývanie, ktoré kupujú, by malo byť pre nich prístupnejšie, keďže od prvého januára budú potrebovať menej vlastných zdrojov na to, aby si nehnuteľnosť mohli kúpiť.

Celý rozhovor si môžete pozrieť nižšie: