Realitný biznis ožíva. O aké byty je najväčší záujem?

Daňový advokát, partner Highgate Group Peter Varga priblížil na úvod konferencie, aké možnosti majú developeri pri zháňaní kapitálu, okrem tradičných bankových úverov. „Vhodná alternatíva k bankovému financovaniu sú povedzme fondové štruktúry. Developeri môžu mať apetít na to, vytvoriť si nejakú fondovú štruktúru a do tej fondovej štruktúry povedzme vložiť nejaké aktíva, ktoré majú, ktoré tým pádom zaplatia tí investori, alebo to môžu byť rôzne emisie dlhopisov, ktoré sa na nejaké konkrétne projekty aj často realizujú,“ uviedol.

Ďalšími možnosťami sú crowdfundingové investície, alebo tokenizácie nehnuteľností, pričom dodal, že to je skôr vzhľadom na absenciu súvisiacej legislatívy na Slovensku skôr doménou zahraničných aktivít a projektov.

Upozornil, že napríklad malé fondy alebo emisie dlhopisov nepodliehajú nijakému dohľadu NBS. Developer alebo projekt sám o sebe teda nepodlieha dohľadu. V prípade väčších fondov a emisií už dohľad funguje.

Bratislavský dynamický trh

Development Manager, ITB Development Juraj Privrel potvrdil oživenie trhu. „Keď si porovnáme naše predaje, ktoré sme dosahovali v 1.kvartáli roku 2023 a v roku 2024 tak sme mali v projekte Čerešne nárast predaja z 19 na 34, takže sme niekde nad úrovňou 70 percent. Samozrejme tá celková veľkosť trhu, na ktorú sme v Bratislave dlhodobo zvyknutí, to znamená, že sa predá až 3000 novostavieb ročne, tak tým, že vychádzame z bázy minulého roka, kedy sa predalo iba do 1000 ročne, tak naozaj z toho dna nie je až také ťažké sa odraziť,“ povedal.

Očakáva, že jeseň bude ešte silnejšia ako jar, ale skutočné oživenie si myslí, že príde až výraznejším znižovaním úrokových sadzieb. „Keď sa úrokové sadzby dostanú na úroveň niekde okolo 3 percent, aby sme naozaj mohli vidieť znova ten štandardný bratislavský dynamický trh,“ dodal.

Veľa odložených kupcov

Podľa výkonného riaditeľa firmy BuiltMind zaoberajúcou sa realitnými štatistikami Martina Deckého je veľké množstvo odložených, potenciálnych kupcov, ktorí si byt chceli kúpiť, ale nemali tú možnosť z hľadiska úrokových sadzieb alebo z hľadiska iných osobných finančných možností. „Čo my jednoznačne očakávame je, že tento rok ale aj ten nasledujúci príde veľké oživenie z hľadiska týchto ľudí, ktorí sa ďalej budú vracať na trh. Z dát je samozrejme úplne zrejme to, že posledný rok bol veľmi pomaly a samotný prepad dosahoval okolo 70 percent voči predchádzajúcemu roku,“ povedal.

Za minulý rok Bratislava, ako jediné krajské mesto, mala populačný prírastok. Momentálne neočakáva extrémny rast a na trhu sú, podľa neho, byty pripravené na to, aby vstúpili na trh, ale stále na ňom nie sú. „Ak sa spustí veľké množstvo týchto projektov, tak cena nebude môcť rásť až tak. Ak sa ich nespustí veľké množstvo, tak tá cena bude mať možnosť rásť viac,“ dodal.

Podľa dát, ktoré majú v dispozícií predpovedá, že postupné znižovanie sadzieb bude viesť v Bratislave k miernemu rastu ceny v novostavbách na priemernú úroveň okolo 4900 eur za meter štvorcový do približne polroka a do konca roka zhruba na úroveň 5000 - 5100 eur za meter štvorcových.

Čítajte viac

Realitný trh ožíva, ceny začali rásť

Staršie byty budú stagnovať

Analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Martin Lazík konštatoval, že štatistiky ukazujú veľmi jednoznačne spomalenie poklesu cien nehnuteľností. „Môžeme potvrdiť aj od realitných kancelárií, že aj sekundárny predaj, respektíve staršie nehnuteľnosti sa nám pohli. Začiatok roka to úplne potvrdil a klienti sú späť. Samozrejme ako v prípade developmentu, nemôžeme sa baviť o tých množstvách, ktoré sme predtým zaznamenali v roku 2021-2022, ale je to úplne niečo iné, ako počas celého roku 2023. Takže naozaj tá situácia sa zlepšila,“ tvrdí.

Za pozitívne označil, že sa postupne otvárajú nožnice medzi staršími a novými bytmi, pretože nie je, podľa neho, prirodzené, aby staršie byty stáli rovnako ako novostavby. „Samozrejme sa budú ešte viacej otvárať aj kvôli tomu, že možno staršie byty budú stagnovať. Je predpoklad väčšieho nárastu cien novostavieb, tak možno, že tie nožnice sa nám aj v budúcnosti budú otvárať napriek tomu, že staršie nehnuteľnosti budú povedzme cenovo na tej úrovni, ako sú dnes,“ predpovedá.

Investiční klienti sú späť

Prekvapilo ho, že sa vrátili aj investiční nakupujúci, ktorí nekupujú pre vlastnú potrebu, ale na to, aby nehnuteľnosť prenajímali. Ceny nájmov vytlačili hore aj ľudia z Ukrajiny, ktorí obsadili veľa bytov. „Je to motivácia pre tých, ktorí chcú investovať do nákupu nehnuteľností na ich ďalší prenájom. Dnes možno matematika úplne nevychádza, že hypotéka mi pokrýva výšku nájmu, ale je to veľmi blízko,“ dodal.

Návrat investičných klientov, hotovostných ale aj úverových, potvrdil aj Juraj Privrel, pričom tých hotovostných je zhruba 40 percent. „Minulý rok bol najmä o troj a štvorizbových bytoch a minimálne sme mali zastúpené tie menšie byty. V 1. kvartáli tohto roku sme cítili výraznú dynamiku pri jedno a dvojizbových bytoch oproti minulému roku. Sú to dispozície, ktoré sme v našich projektoch už aj preceňovali,“ povedal.

Obsadenosť kancelárskych budov

Business Development Director MAYFLOWER GROUP Michal Rudinský si myslí, že kancelársky segment je stále atraktívny a vie rýchlo a flexibilne reagovať. Krízy z minulých rokov zapríčinili, že sa uvoľnilo veľké množstvo metrov štvorcových. „Išlo to ruka v ruke s príchodom nových developerov na trh a tým pádom nám rástla neobsadenosť. Bolo to myslím v 4. kvartáli 2023 niekde na úrovni 14,2 percenta a teraz je tá tendencia klesajúca,“ povedal.

Veľké nadnárodné spoločnosti majú tlak z hľadiska ESG štandardov. „Oni sem priniesli tento trend, aj keď už zelené certifikácie tu boli, tak priestory začali redukovať. Nájomcovia zistili, že vedia využiť benefit home officu niekedy aj ako permanentný a poslali zamestnancov domov. Treba si uvedomiť, že zamestnanec, to nie je len cena práce, ale je to aj cena toho pracovného miesta a to môžeme hovoriť niekde aj o 1500 eurách nákladu na zamestnanca,“ dodal.

Podľa neho netreba zabúdať na to, ako prácu ovplyvňuje stres. „Firmy a developeri k tomu pristupujú tak, aby vytvorili také pracovné prostredie, také lokality a také objekty, aby boli znovu atraktívne pre zamestnancov. Dnes firmy bojujú s tým, ako naspäť prilákať hlavne tie mladé generácie, ktorým v podstate je jedno či pracujú z domu, kaviarne alebo z Berlína. Je naozaj dôležité vybudovať taký produkt, ktorý bude aj o tých sedem rokov atraktívny. Kedysi platilo lokalita, lokalita, lokalita a bolo to skôr o vizuále, prestíži. Dnes už platí, čo v tej lokalite vieme ponúknuť, aké je tam zastúpenie služieb a keď sa pozrieme aj do vnútra tej budovy, tak čo vie ponúknuť klientovi, aby vedel možno počas tej nájomnej doby flexibilne reagovať na rôzne aspekty,“ myslí si.

Viac zaujímavostí sa dozviete vo VIDEU.