Odborníci poradia, ako začať s investovaním do realitných fondov

Podľa odborníkov z realitného biznisu je, v prípade, že nemáme na kúpu nehnuteľnosti, jednou z dobrých investičných príležitostí aj investovanie v realitných fondoch. Túto myšlienku podporuje aj riaditeľ odboru riadenia realitných fondov 365.invest Pavol Hajdu. „Ak niekto nemá taký veľký obnos peňazí a pokiaľ chce investovať do nehnuteľností, má možnosť spoluinvestovať formou nákupu podielových listov práve realitných podielových fondov. Je možné si odskúšať investovanie povedzme pravidelným investovaním 20 eur mesačne a človek môže vidieť, ako sa správa tá jeho investícia,“ uviedol s tým, že takáto investícia je aj menej riziková, pretože fond diverzifikuje a investuje do viacerých nehnuteľností vo viacerých segmentoch.

Manažér Prvého realitného fondu IAD Investments Vladimír Bolek takisto súhlasí, že každý investor, ktorý si tvorí svoje portfólio, tak reality by v ňom mali mať nejaké miesto. Do akého fondu by neodporúčal investovať? „Je tu široké spektrum od toho najrizikovejšie fondu, ktorý používa naozaj vysokú mieru zadlženia trebárs alebo si vyberá jeden segment, ktorý je v tomto okamžiku možno módny. To je fond, ktorý je relatívne rizikovejší a môže spĺňať nejaký investičný cieľ toho investora. Nedá sa preto povedať, že sa neodporúča do neho investovať, pretože ak ten investor použije nástroj, ktorý spĺňa jeho cieľ, tak je to úplne v poriadku, ale má si byť vedomý rizika,“ povedal.

Sám investor si musí podľa neho zodpovedať, do akej miery rizika chce vstúpiť a následne sa môže rozhodnúť ísť napríklad do realitných fondov, ktoré sú menej rizikové a ktoré majú viac segmentov v portfóliu. „Investor, ktorý je vysoko konzervatívny a ktorý ťažko znáša nejakú vyššiu mieru pohyblivosti cien aktív, tak pre neho nie je vhodné investovať do realitného fondu, ktorý trebárs investuje len do dátových centier v južnej Amerike,“ dodal.

Čo má spĺňať fond?

Podľa šéfa privátneho bankovníctva WOOD & Company Maroša Ďurika by sme sa pri investovaní mali pozerať na viacero parametrov, ktoré by fond mal spĺňať. „Ak sa bavíme o realitných fondoch, ktoré investujú do už prenajatých budov, tak určite obsadenosť je dôležitá. Je dôležitý výnos, to znamená, že to realitné portfólio, aký výnos hádže, alebo aký výnos vynáša tomu majiteľovi. Potom samozrejme zadlženosť, to znamená, že koľko cudzích zdrojov sa používa na to, aby sa tá nehnuteľnosť obstarala a v konečnom dôsledku samozrejme aj to, za aké úroky sa refinancuje tá nehnuteľnosť z cudzích zdrojov,“ povedal.

Podpredseda predstavenstva Tatra Asset Management Martin Ďuriančik konštatoval, že úplne na úvod, keď niekto rozmýšľa o zainvestovaní do fondu, mala by byť pre neho dôležitá stratégia a správca, aké má skúsenosti a aké akvizície má za sebou. „Potom je veľmi dôležitá likvidita. Likvidita v rámci podielového fondu zvlášť realitného je parameter, ktorý výrazne stabilizuje fond hlavne v časoch, kedy napríklad dôjdu nejaké udalosti na trhu, kedy by sa napríklad viacej klientov rozhodlo odísť z toho fondu. Vtedy je to veľmi dôležitý parameter,“ povedal.

Čítajte viac

Realitný trh v Bratislave začína opäť ožívať. Odborníci očakávajú, že tento trend by mal pokračovať

Dlhodobá investícia

Doplnil, že reality nie sú krátkodobá investícia a svojim klientom odporúčajú päť rokov a viac, pričom ideálne je možno až 10 rokov. Výnosy fondu závisia od samotnej stratégie, či sú konzervatívne alebo naopak dynamické. „Také tie konzervatívne fondy, ktoré majú nízku mieru externej zadlženosti, vysokú likviditu, bavíme sa o úrovni 3-5 percent, čo je adekvátne nejakým trhovým výhľadom na realitnom trhu. Čím je externé financovanie vo väčšej miere, tak to môže zvyšovať výnosnosť celého produktu, pretože návratnosť kapitálu tým pádom rastie,“ uviedol s tým, že je veľmi naviazané na výšku úrokových sadzieb. „Keď sa bavíme o dnešnom trhu a aké sú vysoké sadzby, tak veľa projektov pri externom financovaní paradoxne nemusí dávať vôbec rentabilitu, lebo sú tak vysoké sadzby, že už v zásade nepomôžu tejto výnosnosti, skôr zvýšia riziko, ale výnosnosť ani nie,“ dodal.

Vyššie výnosy môžeme podľa Pavla Hajdu očakávať, ak sa bavíme o fonde kvalifikovaných investorov. „Tam samozrejme môžeme očakávať vyššie výnosy a tomu adekvátne je aj riziko. Ak sa bavíme o klasickom fonde pre retailových zákazníkov, tak ten náš napríklad investuje hlavne do nehnuteľností, ktoré sú prenajaté, ktoré nesú určitý výnos, čiže pomerne bezpečné nehnuteľnosti. Ak sa bavíme o fonde pre kvalifikovaných investorov, tak to je ideálny fond napríklad aj pre development, ktorý prináša vyššie riziko, ale výrazne vyššie zhodnotenie. Čiže, ak sa bavíme o klasickom retailovom fonde, ktorý môže mať výkonnosť povedzme medzi 3-4 percentami, tak v porovnaní s ním fond pre kvalifikovaných investorov nám môže priniesť 7-8 percentný výnos, ale o niečo vyššie riziko, pretože realizuje povedzme development projekty, ktoré nesú vyššie riziko,“ povedal.

Varovanie Európskej centrálnej banky

Európska centrálna banka varuje pred fondami, ktoré investujú do komerčných nehnuteľností a považuje ich za hrozbu pre finančnú stabilitu po tom, ako v uplynulom desaťročí dosahovali výrazný rast. Obávať sa teda takýchto investícii? Martin Ďuriančik upozornil, že ide o štúdiu, ktorá vyšla minulý rok, no napriek tomu je stále aktuálna. „Štúdia do veľkej miery hovorila práve o tých témach, ktoré sme aj tu otvorili. Proste nízka likvidita realít, otvorené podielové fondy, nejaká miera zadlženosti. Štúdia hodnotila aj to, kde jednotlivé krajiny sú v týchto parametroch. Napríklad Slovensko je z hľadiska likvidity alebo slovenské realitné fondy z hľadiska likvidity sú jedny z najlikvidnejších, keď to porovnávali aj so západnou Európou,“ reagoval.

Podľa Maroša Ďurika sú realitné fondy medzi Slovákmi veľmi populárne, pretože každý niekde býva a tak predpokladá, že teda nehnuteľnostiam rozumie. „Viac ako 90 percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť, takže tie realitné fondy potom ako keby zrkadlia aj do svojich investičných rozhodnutí. Druhý dôvod je ten, že realitné fondy ponúkali relatívne dobré výnosy v minulosti, čiže investori prirodzene investujú na základe minulej výkonnosti. Mali určite vyššiu výkonnosť ako mali dlhopisové fondy za posledné obdobie,“ povedal.

Fondy sú výnosné aj z dôvodu, že náš región strednej a východnej Európy je podľa neho trošku iný, ako je západná Európa. „Výnosy nehnuteľnosti sú podstatne vyššie ako 2-3 percentá v Nemecku a preto do veľkej miery boli aj tie realitné fondy odolnejšie voči zvyšovaniu úrokových sadzieb,“ dodal.

Vo videu sa dozviete, aké percento našich peňazí by sme mali investovať do nehnuteľností a či je toto investovanie menej rizikové, ako do akcií a dlhopisov.