Projekt nájomných bytov je na spadnutie. V akých lokalitách by sa mali stavať?

Prezident NARKS Ján Palenčár potvrdil slová developerov, že nájomné bývanie z pohľadu veľkých korporátnych investorov nie je na Slovensku zaujímavé a to z toho dôvodu, že návratnosť do takejto investície sa počíta zhruba na 20 rokov.

Dnes je u nás podiel nájomného bývania zhruba na úrovni 10 percent. „Hovorí sa, že to kvôli tomu, že sú Slováci konzervatívni. Pravda je trošku iná. Pravda je jednoducho taká, že moji rodičia mali možnosť kúpiť si byt, teda boli obdarovaní bytom, pretože štvorizbový byt v Petržalke, zhruba 20 ročný si kúpili za 10 000 korún, čiže 330 eur a tým, že sa zaviazali, že ho päť rokov nepredajú, tak dostali 50 percentnú zľavu. Čiže na Slovensku prišlo k privatizácii štátneho bytového fondu po roku 1989 a týmto momentom sa milióny Slovákov stali vlastníkmi nehnuteľností. Z toho pramení to veľké číslo vlastníctva nehnuteľností,“ povedal. Druhým faktorom je, že keď je porovnateľná cena za splátku hypotéky a nájmu, tak 90 percent ľudí sa rozhodlo pre kúpu nehnuteľností.

V súčasnosti prebieha posudzovanie, či štátom podporované nájomné bývanie ako opatrenie štátu na zvýšenie dostupnosti bývania je v súlade s pravidlami vnútorného trhu Európskej únie. Ak posudzovanie dopadne úspešne, investičné zmluvy nadobudnú účinnosť a prvé projekty nájomného bývania, ktoré sa dnes pripravujú, sa môžu začať stavať.

Podľa Pavla Poliaka, legal partnera poradenskej spoločnosti BDO sa nepredpokladá, že by štát alebo agentúra normatívne určovali, v ktorých lokalitách sa majú projekty nájomného bývania realizovať. „Zákon implementuje nástroj, ktorý sa volá register záujemcov, do ktorého záujemci o nájomné byty vedia prejavovať nezáväzným spôsobom záujem, akú veľkosť bytu si predstavujú, v ktorej lokalite. Vzhľadom na to, že táto databáza, ktorú zabezpečuje agentúra nájomného bývania, bude prístupná aj pre potreby investičných partnerov, teda tých, ktorí budú zabezpečovať financovanie projektov nájomného bývania, bude teda aj databázou pre prijímanie rozhodnutí, kde sa projekty budú realizovať. Asi sa dá predpokladať, že aj s doposiaľ získaných dát o prejavení záujmu, že projekty budú koncentrované do väčších aglomerácií, krajské mestá a vybrané typy okresných miest,“ uviedol.

Nájom vs. kúpa bytu

Dostupnosť bývania sa zhoršuje kvôli vyšším úrokovým sadzbám. „Rozdiel medzi hypotékou a prenájmom sa posunul úplne inak v poslednom období a ceny nájmov nám narástli. Ale oveľa viac nám narástli aj tie splátky hypotekárnych úverov a teda prirodzene ľudia migrujú na iné miesto a to je ten prenájom. A ja si myslím, že je to aj fajn. My ako krajina, týka sa to celého ostblocku, sme mali taký ten prirodzený tlak na to, aby sme hlavne kupovali, kupovali, kupovali, pričom ten prenájom má kopec benefitov pre ľudí,“ myslí si Martin Čapo, realitný expert Riešime bývanie.

Adriena Litomerická, členka predsedníctva NARKS odporúča, aby sa klienti pri vypracovávaní zmlúv poradili s maklérom. „Iste mi dáte za pravdu, že je veľa majiteľov nehnuteľností, ktorí si robia nájomné zmluvy sami bez pomoci odborníkov. No a tak to potom niekedy aj dopadne. Naši klienti a občania si mysleli, že si môžu kupovať sami bez asistencie profesionálov, riešili zmluvy cez internet. To isté platí len v ružovom aj v nájomnom sektore,“ povedala.

Uviedla aj jednu štatistiku. Podľa analýzy k prvému štvrťroku 2023 sme predbehli Viedeň v prenájmoch rezidenčných nehnuteľností. „Cena, ktorá bola na meter štvorcový, myslím, že to bolo 12,90 eur na meter štvorcový a mesiac je viac ako vo Viedni. Čiže, takéto veľkomesto sme preskočili. Budapešť je ešte dolu a potom pred nami sú mestá ako Brno, Praha okolo 15 eur a vyššie napríklad Paríž s 29 eurami,“ povedala.

Najvyššie nájmy sú Dubline a to 32 eur na meter štvorcový/mesiac. Podľa nej nielen pre nedostatok priestorov, ale keďže Írsko je čiastočne aj daňovým rajom a majú tam sídla veľké firmy, je tam veľa dobre zarábajúcich ľudí.

Najaktuálnejšie čísla doplnil realitný analytik Viktor Obtulovič. Dnes sa cena na meter štvorcový pri prenájme v Bratislave pohybuje už dokonca na 15 eurách a vo Viedni, kde tvorí bytový fond 25 percent nájomných bytov, tam je nájomné na zhruba 8 eurách. Dobrým príkladom ako stavať nájomné byty je Singapur, kde sa za 60 rokov postavilo 1,5 milióna takýchto bytov.

Developeri dotujú hypotéky

Hlavný ekonóm Trinity Bank Lukáš Kovanda konštatoval, že situácia na českom trhu je neutešená. Ceny bytov a nájmy sú hlavne v Brne a v Prahe omnoho vyššie ako v Bratislave. V Prahe je v priemere jednomesačný nájom vyšší o zhruba 200 eur.

Dôvodom je situácia v stavebníctve, ktorá je podľa jeho slov dlhodobo kritická. „V porovnaní so Slovenskom a aj ostatnými krajinami V4 je v Česku najkomplikovanejšie začať výstavbu a získať všetky povolenia a to sa potom premieta do veľkých nákladov a dlhšej doby, pokiaľ sa stavbu podarí dokončiť,“ povedal.

Predpovedá, že proces znižovania úrokových sadzieb by sa u našich západných susedov mohol zahájiť v budúcom roku. „Citeľné zlacnenie hypoték nastane asi až v roku 2025,“ uviedol a dodal, že developeri sú vo veľmi napätej situácii a hľadajú rôzne cestičky, ako neznížiť nominálnu hodnotu novostavieb. Klientov vychádzajú v ústrety tým, že hypotéku dotujú. „Namiesto 6 percent platia ľudia len tri percentá a tie zvyšné tri dopláca developer,“ prezradil taktiku českých staviteľov.

Vo videu sa dozviete detaily, ako sa u našich susedov dotujú hypotéky.