Menší developeri majú problémy ukončiť stavbu. Na čo si dať pozor pri kúpe bytu?

„My sa s úctou a rešpektom pozeráme dnes na každého developera, ktorý našiel odvahu a ide na trh s projektom. Na druhej strane je pravda, že tie podmienky, ktoré si aj menší developeri dokázali vyjednať s bankou pred rokmi, dnes bohužiaľ už nie je možné dať. A preto požadujeme v niektorých parametroch, aby tam bolo viac vlastných zdrojov, aby boli možno vyššie predplatby a ďalšie parametre, ktoré robia povedzme to tak pre tých menších developerov tie projekty výrazne menej zaujímavé, až nezaujímavé,“ priznal člen predstavenstva a vrchný riaditeľ úseku pre firemné bankovníctvo VÚB Andrej Viceník.

Dodal, že naďalej podporujú nové developerské projekty, aj keď konštatoval, že momentálne sa výrazne viac predávajú byty v hotovosti, menej na hypotéky. Uznáva, že situácia na realitnom trhu je komplikovaná, no na druhej strane si myslí, že sme veľmi ovplyvnení poslednými rokmi, keď hypotéky boli za „0 celá niečo“ a máme pocit, že keď dnes to začína štvorkou, tak to je katastrofa a už teraz treba čakať kým to bude zase skoro zadarmo. „To môže byť naozaj dlhé čakanie,“ myslí si.

Podľa výkonného riaditeľa Promi Finance Romana Krajčíra musia v momentálnej situácii menší developeri vyčkávať na oživenie trhu. „Respektíve môžu sa snažiť vyhľadávať na trhu nejaké alternatívne možnosti financovania, ktoré existujú, avšak sú drahšie,“ povedal, no dodal, že niekedy je možno lepšie zrealizovať ten projekt s menším ziskom, ako nezrealizovať ho vôbec.

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár upozornil, že developeri sú podnikateľské subjekty a preto nie je úplne korektné, aby na nich štát alebo samosprávy prenášali nejakú povinnosť charity alebo dobročinnosti. „Niektorí politici nás strašia s tým, že chcú zvyšovať dane z nehnuteľností a niektoré samosprávy, že od nás developerov budú chcieť nejaký počet bytov darovať za to, že nám zmenia územný plán. Čiže opäť sa len stane to, že pre toho finálneho kupujúceho bude ten produkt veľmi drahý,“ tvrdí.

Neočakáva, že ceny na realitnom trhu pôjdu dolu. Kým dnes sa bavíme o cene zhruba 1 500 až 1 800 eur za meter štvorcový predajnej plochy, nie je podľa neho predpoklad, že tieto ceny budú klesať. Dôvodov je viacero: „Poplatky, ktoré súvisia povedzme aj s novým stavebným zákonom, tie sa výrazne budú zdražovať, energie dole samozrejme nepôjdu a ďalšie úrokové sadzby.“

Upozorňuje, že napriek vysokým cenám záujem Slovákov o kúpu nehnuteľnosti neopadol. „Slováci chcú bývať, potrebujú bývať, máme najmenej bytov v rámci Európskej únie na 1 000 obyvateľov, čiže ten dopyt sa niekde kumuluje a to prečo sa nerealizuje, je v podstate kúpyschopnosť obyvateľstva, ktorá sa zásadne znížila tým, že sa zamedzil prístup k financiám, že sa predražilo financovanie a tento dopyt sa niekde zbiera a v momente akonáhle budú peniaze prístupné sa opäť otvorí,“ tvrdí.

Projekt bez banky je hazard

Odborníci upozornili aj na situáciu, ktorá sa deje s menšími developermi, ktorí podcenia princíp opatrnosti a pustia sa do projektu bez podpory bankového financovania.

„Je to pre developera veľmi nešťastná situácia, pretože on keď rozostavia stavbu a ide potom žiadať o úver, tak banky spravidla odmietajú takéto financovanie, pretože banka chce byť pri tej výstavbe od začiatku,“ povedal výkonný riaditeľ Promi Finance

Partner spoločnosti Welltis Andrej Tonkovič priznal, že presne takúto skúsenosť mala aj ich spoločnosť. „V poslednom období asi za posledných päť mesiacov sa ozvali traja klienti, ktorí mali presne s týmto problém, že nedokázali dokončiť rozostavaný projekt, pretože sa rozhodli ho realizovať bez bankovou financovania, ale na základe zálohy od klientov a bol to naozaj veľký problém. Nakoniec sme s nimi riešili nejaký iný typ financovania ako bankový, pretože žiadna banka sa nechcela pustiť do rozostavaného projektu,“ povedal.

Podľa Palenčára, ak dnes niekto príde s projektom a má úvahu, že nepôjde do banky, tak to berie ako znak neprofesionality.

„Znalosť trhu, dobrá komunikácia s bankou, to sú kľúčové veci pre každého stredného, veľkého developera, pretože banky sú v prvom rade pre nás partneri, ktorí rovnako posudzujú ten projekt, ako my ho posudzujeme z našej strany developerskej a investorskej. Takisto banka má na ten projekt svoj pohľad, svoje skúsenosti a vie nám trošku iný rozmer povedať na projekt, tak z pohľadu predajnosti, tak z pohľadu povedzme naplánovania nejakej výstavby a podobne,“ konštatoval.

S pozitívnym prínosom bánk súhlasí aj generálny riaditeľ Across Private Investments Peter Jakubička.

„Naozaj tá banka si tiež robí nejakým spôsobom skríning toho projektu, či ten developer má za sebou nejaké kauzy, koľko je na trhu, koľko má za sebou úspešných projektov, akú má kapitálovú silu, prípadne financujúceho partnera za sebou. Čiže toto sú všetko dôležité aspekty tohoto celého projektu a zároveň, čo dnes banky robia a tiež svojím spôsobom zisťujú apetít investorov pre daný projekt je to, že v zásade uvoľňujú nejakú prvú tranžu financovania až po tom, čo ten developer má podpísaných niekoľko desiatok percent, dnes je to bežne 30 percent toho objemu predávaného v danom projekte a to je tiež signál pre potenciálnych kupujúcich, že ak má za sebou ten projekt financujúcu banku, tak je dobrý,“ uviedol.

Vo videu sa dozviete, aké sú trendy v úveroch a aké projekty možno označiť za najmenej rizikové.