Názor: Realitný trh prechádza zmenami. Situácia praje kupujúcim
Realitný trh sa normalizuje. Rekordné objemy predajov za posledné roky a obrovská dynamika rastu cien, v priemerne až o 20 % ročne, nebol dlhodobo udržateľný stav. V priebehu niekoľkých mesiacov sme sa posunuli od trhu predávajúcich ku trhu kupujúcich.
Vývoj na realitnom trhu v posledných mesiacoch priniesol výrazný obrat v trende, ktorý sme mali u nás v minulých rokoch. Prevaha dopytu nad ponukou končí. Pokles záujmu o kúpu z dôvodu energetickej krízy, rastúcich úrokových sadzieb a rekordnej inflácie nad úrovňou 15 %, vedie aj k ďalším zmenám. Predlžuje sa čas, ktorý kupujúci potrebujú na rozhodnutie a realizovanie transakcie. Na trhu teda aktuálne panuje neistota, ktorá však prečistí trh a pre tých, ktorí ku svojej práci pristupovali a pristupujú poctivo, prinesie nové možnosti a príležitosti.
Národná banka Slovenska však ešte pred časom upozornila na to, že situácia v rámci dostupnosti bývania je najhoršia od roku 2011. Môže za to doposiaľ vysoký rast cien nehnuteľností, ako aj rastúce úročenie úverov na bývanie. Dostupnosť bývania je podľa centrálnej banky najhoršia za ostatných 11 rokov najmä v Žilinskom, Prešovskom a Košickom kraji. Ako relatívne najdostupnejšie sa naopak javia nehnuteľnosti v Bratislavskom a Trnavskom kraji.
Slováci sú však vo všeobecnosti stále schopní zaplatiť drahšie hypotéky. Spomienkový optimizmus na jednopercentné hypotéky ich pri súčasných sadzbách trochu zneisťuje. Napriek tomu nemôžeme hovoriť o prasknutí realitnej bubliny, nakoľko podmienky na trhu tomu nenasvedčujú. Stále je vyšší dopyt ako ponuka, pričom hypotéky s úrokmi do štyroch percent sú pre mnohých stále prijateľné.
V tomto prípade zohráva veľkú úlohu demografia. Celkový dopyt po bývaní je do veľkej miery závislý na demografii. Práve veľké krajské mestá budú mať v tomto prípade ešte dlhú dobu rastový potenciál, nakoľko aj v čase prípadného poklesu populácie bude stále dochádzať k migrácii do väčších miest.
Nielen o týchto témach budeme hovoriť na Realitnej konferencii už 21. marca od 9.00 do 16.00 hod. v hoteli NH BRATISLAVA GATE ONE v Bratislave. Privíta TOP odborníkov zo Slovenska aj zahraničia.
Program je mimoriadne nabitý. Stále sa na konferenciu môžete prihlásiť cez tento link: REALITNÁ KONFERENCIA (ta3 konferencie) - Akadémia NARKS
Doobedný diskusný panel: 9:00 - 10:30
- Aká je aktuálna situácia v slovenských realitných kanceláriách?
- Bude menej realitných maklérov?
- Čo musia spĺňať?
- Aké sú aktuálne požiadavky klientov?
- Ako si u nich budovať dôveru?
- Ako reagovať na zmeny na realitnom trhu z pohľadu makléra? (Ako zostať úspešným aj pri zmene podmienok na realitnom trhu, profesionalizácia, doplnkové služby ako napríklad služby pri reťazení obchodných prípadov a pod.)
- Ako sa menia požiadavky klientov v časoch rastúcej inflácie a úrokových sadzieb?
- Zjednanie zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti opätovne naberá na popularite a zľavy nie sú zanedbateľné?
- Je atmosféra napätejšia už pri obhliadkach? Ľudia sú nervóznejší, lebo chcú hypotéku, no vychádzala im ledva pri nízkych sadzbách.
- Realitní makléri hovoria, že aj keď vypadáva dopyt ľudí so záujmom o hypotéku, stále ho dopĺňajú ľudia, ktorí majú hotovosť a veria, že ju takto ochránia pred infláciou. Takých bez úveru je podľa odhadov realitných maklérov v závislosti od regiónov zhruba 30 až 40 percent. V Česku takýto typ klientely dlho vnášal do realít život. Môžu si viac vyberať a vyjednávať. Hotovostní klienti pochádzajú jednak z domáceho trhu, no tvoria ho aj cudzinci. V Bratislave napríklad býval silný dopyt Číňanov, Ukrajincov a v minulosti aj Rusov.
Odborníci poradia, ako sa aktuálne presadiť na realitnom trhu z pohľadu makléra.
Dozviete sa aj o:
- realitnom trhu v poslednom období a chybných predikciách,
- marketingu a trendoch v prostredí developerov a realít,
- “must have” výbave online marketingu pre developerské projekty, realitné kancelárie a stavebné firmy, ktoré predávajú nehnuteľnosti priamo.
Diskutujúci:
- Filip Žoldák, spolumajiteľom jednej z najúspešnejších realitných kancelárií na Slovensku- HERRYS
- Richard Churý, riaditeľ RE/MAX Slovakia, najväčšej a najúspešnejšej realitnej siete, ktorá ako jediná pôsobí celosvetovo
- Vladimír Boháč, majiteľ Arvin Benet, najväčšej realitnej kancelárie na bratislavskom realitnom trhu
- Rastislav Štalmach, CEO siete realitných kancelárií Archeus
Doobedný diskusný panel: 10:45 - 12:00
Aktuálny vývoj na realitnom trhu znamená obrat v trende, ktorý vládol v posledných rokoch. Prevaha dopytu nad ponukou končí. Ako sa ďalej bude vyvíjať trh s realitami a ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby na hypotékach? Čaká nás recesia?
- Je to len úvodná korekcia alebo sa to stane trendom?
- Veľkým sprostredkovateľom hypoték sa biznis prepadol aj o tretinu a malí nemajú často prácu vôbec.
- Ceny hypoték sa posunuli zhruba o 2,5 percentuálneho bodu nahor a smerujú k štyrom percentám. Posledné štatistiky Národnej banky Slovenska ukazujú, že oproti mesiacom pred vojnou na Ukrajine sa objem čisto nových hypoték znížil o 30 percent.
- NBS upozornila na štúdiu americkej centrálnej banky, ktorej analytici skúmali inzerované nehnuteľnosti na americkom trhu v rokoch 2001 až 2021 a hľadali odpoveď na otázku, či je pre ceny bytov dôležitejší dopyt alebo ponuka. Vyšlo im, že pre ceny bytov sú oveľa dôležitejšie výkyvy v dopyte po bývaní a kolísanie ponuky má len obmedzenú úlohu. Zvýšenie hypotekárnej sadzby o jeden percentuálny bod v amerických podmienkach znižuje dopyt po bývaní o viac ako desatinu. A to je viac, ako sa doteraz predpokladalo.
- Za dekádu na Slovensku narástli ceny nehnuteľností o 70 %. ECB tvrdí, že ceny nehnuteľností sú v eurozóne nadhodnotené o 15 percent, počítané k úrovniam platov a nájmov. U nás je to o koľko a prečo je tomu tak?
- Teraz sa sadzby na hypotéky pohybujú niekde medzi dvoma až tromi percentami, možno mierne vyššie. Závisí to od dĺžky fixácie a od konkrétnej banky. Kam až sa môžeme dostať s úrokmi na hypotéky o rok alebo o dva roky?
- Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR
- Maroš Ovčarik, riaditeľ Partners Investments
- Matej Dobiš, výkonný riaditeľ Finančného kompasu
- Matej Varga, generálny riaditeľ 365.life
- Josef Vojta, partner Capital Markets skupiny Arete, odborník na realitné fondy a český realitný trh
Poobedný diskusný blok: 13:00 - 14:30
- Aktuálna energetická aj črtajúca sa ekonomická kríza nútia developerov zmenšovať výmery.
- Menšie obytné rozlohy sa snažia kompenzovať priestormi, ktoré môžu obyvatelia zdieľať spoločne.
- Koncept menších bytov môže zlepšiť dostupnosť bývania aj zvýšiť energetickú efektívnosť.
Diskutujúci:
- Jozef Šimek, generálny riaditeľ investično-developerskej skupiny Occam Real Estate
- Pavel Komorník, predseda predstavenstva spoločnosti Grafobal Group development
- Dan Vasko, zakladateľ českého investičného fondu a developerskej spoločnosti Silverline, ktorá sa zameriava na rezidenčné nehnuteľnosti v Českej republike a ďalšie rýchlo rastúce trhy v Európe a Severnej Amerike
- Michal Rehák, Business Development Director v Penta Real Estate Slovensko
Poobedný diskusný panel: 14:45 - 16:00
- Prečo je často ekonomicky a ekologicky výhodnejšie domy obnovovať než búrať?
- Ako súvisí kvalita budov a zmena klímy?
- Aké sú najnovšie trendy vo výstavbe bytov a domov?
Diskutujúci:
- Branislav Siklienka, prezident Asociácie pre zelené strechy a zelenú infraštruktúru
- Katarína Nikodemová, riaditeľka organizácie Budovy pre budúcnosť
- Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja
- Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovensku
- Martin Zaiček, expert Slovenskej komory architektov pre oblasť súťaží návrhov a rozvoj politík v oblasti architektúry
Odborným garantom konferencie je Národná asociácia realitných kancelárií SR (NARKS).
Michal Vydržel je úspešný manažér, CEO spoločnosti Talent´em (Alma Media), ktorý prešiel od Microsoftu až po Wall Street. Pochádza z úplne priemernej rodiny. Jeho kariéra začala na uliciach v NYC, odkiaľ sa postupne vypracoval na úspešného podnikateľa. Bez pracovného povolenia, často bez jedla, prespával na stanici Grand Central Terminal. Pretože chcel, pretože makal, pretože vedel, kam smeruje, čo je jeho cieľ a nepoľavil. Dostal sa až do Goldman Sachs či Morgan Stanley. Tam ale neskončil. Vybojoval si štipendiá za 9,5 milióna korún a vyštudoval jedny z najprestížnejších škôl na svete. Začal pracovať pre Microsoft. Bill Gates ho pozval k sebe domov na večeru. Talent´em je spojenie inovácií, moderných technológií a dlhoročných HR skúseností. Prináša do recruitmentu prelomové nástroje umelej inteligencie a prezentuje víťazstvo kvalitných kandidátov nad kvantitou. Je spoluautor knihy BUĎ SVOJOU ZNAČKOU.