Územný plánovač o rozvoji obcí: Treba predvídať a neskôr nebyť zaskočený

Čo je územný plán?

V praxi je to spoločenská dohoda o využívaní územia. Dohoda všetkých účastníkov na tom, ako sa budú jednotlivé stavby povoľovať. V obci je veľa stavebníkov a aby sa dosiahla finálna kvalita, ktorú obec chce, urobí sa táto dohoda, podľa ktorej stavebníci postupujú.  

Aké sú vaše skúsenosti územného plánovača – ako sa vedenie samospráv vyzná v územných plánoch?

Zvolení zástupcovia obcí väčšinou nie sú odborníci a je našou úlohou robiť osvetu a vysvetľovať im, čo územný plán znamená, aký je jeho účel, čo tým môžu dosiahnuť, prečo sa robí a ďalšie detaily, vďaka ktorým sú ich rozhodnutia fundovanejšie. 

Aké parametre územného plánu si majú obce všímať, na základe čoho budú vedieť, že je to dobrý územný plán?

Územný plán musí niečo sledovať. Obec musí vedieť, čo chce dosiahnuť a tie pravidlá sú priemetom stanoveného cieľa. Ak sa Bratislava rozhodne, že chce byť Manhattanom, pravidlá sú nastavené tak, aby sa stavali výškové budovy s intenzívnou zastavanosťou. Ak by chcela byť záhradným mestom ako Helsinki, výška budov by bola nižšia a podiel zelene vyšší. Každá obec má okrem územného plánu schválený ešte plán rozvoja s víziou toho, čo chce obec dosiahnuť. Územný plán je jeho odrazom, pretože na jeho základe sa stavby povoľujú.  

Je bežné, že obec vie kam sa chce rozvíjať a má to sformulované?

Je to dosť bežné, že obce to majú spísané, raritnejšie je už to, či aj o tom vedia a či podľa týchto krokov aj postupujú. Na miestnych zastupiteľstvách sú väčšinou laici, ktorí schvaľujú pravidlá často bez toho, aby poznali tú kvalitu, ktorú chcú dosiahnuť. 

Ako ďaleko sa pozerajú obce pri plánovaní rozvoja?

Štyri roky, podľa volebného obdobia. Rozvoj v oblasti plánovania sa vždy robí približne na tridsať rokov, ale len naozaj sofistikované obce pozerajú ďalej ako štyri roky. Územní plánovači berú do úvahy dlhšie obdobie, aj keď nik z nás nie je prorokom, aby vedel čo bude o tridsať rokov. Musíme však predvídať, napríklad ako pri obchvate Bratislavy - ktorý sa stavia teraz, ale plánoval sa desaťročia dozadu! Desaťročia sa naň držal priestor, aby raz mohol vzniknúť. Diaľnica v Petržalke, ktorá ide cez stred mesta po Einsteinovej, sa plánovala roky rokúce. Ľudia, ktorí ju plánovali, ani netušili ako bude vyzerať dnešná dopravná situácia. Treba predvídať a rezervovať priestor. Ak sa aj v budúcnosti ukáže, že doprava funguje už na iných princípoch, aj tak treba byť pripravený na najhorší scenár a potom nebyť zaskočený. 

Doba klimatických zmien prináša aj potrebu budovať také projekty, ktorých výsledok aktuálna generácia už nezažije, no robia sa pre tie ďalšie generácie.

Ja ako plánovač výsledok svojej práce tiež málokedy uvidím, pretože rozvoj územia sa hýbe veľmi pomaly a vnímam skôr parciálne zmeny. Rozvoj je možné vidieť po 10 - 12 rokoch. Platí výrok, že túto zem sme nezdedili, ale požičali si od svojich detí, takže to robíme pre nich. Bolo by veľmi nezodpovedné robiť také zásahy do územia, ktoré by jeho ďalší rozvoj alebo funkcionalitu blokovali momentálnym uspokojením alebo okamžitým ziskom. Je to veľmi krátkozraké. 

Mali by ľudia viac veriť plánovačom?

Určite. V obci, pre ktorú robím územný plán, nežijem a nemám v nej žiaden osobný záujem, avšak ku každej obci pristupujem tak, aby sa tam dobre žilo aj mne. Často sa stretnem s tým, že to, čo je pre obec akútnym problémom, sa po analýze ukáže ako nie tá najhorúcejšia vec. Tu je potrebné nastavenie parametrov a ich dôsledné dodržiavanie. Potom sa ukáže, že domnelý problém zmizol a rozvoj je v poriadku. Môže vzniknúť aj odpor voči niečomu, čo ľudia momentálne nechcú, ale v dlhodobom horizonte to bude prínosom a preto je potrebné ustáť momentálnu situáciu. Pamätám si prípady, keď občania protestovali voči rozšíreniu cesty a potom, keď sa vďaka ceste zvýšila priechodnosť a znížil sa hluk, mestu prišlo poďakovanie od tých istých ľudí. 

Narážate často na to, že sa malé obce nechcú rozvíjať? Alebo naopak, chcú a nemá to kto a za čo realizovať?

Rozvoj obce môže byť kvalitatívny, to keď obec zvyšuje kvalitu premenou už zastavaných častí, alebo kvantitatívny, kedy pribúdajú nové časti. Stretol som sa aj s tým, že obec nechce žiadne nové lokality, lebo zdroje územia sú vyčerpané a nie je kam ďalej ísť. Sú obce, ktoré rozvoj potrebujú ako soľ, no v rámci terajšieho nastavenia rozpočtových pravidiel obec často nemá taký rozpočet, aby vedela rozvoj realizovať sama, preto ho realizuje pomocou individuálnych stavebníkov alebo developerských spoločností, čo predstavuje 95 percent prípadov. 

Ak sa obec rozhodne zveriť výstavbu viacerým menším stavebníkom, má nejaké páky na to, aby zabezpečili aj občiansku vybavenosť?

Nie, nemá. Tak, ako nemôže prinútiť developera, aby staval rodinný dom, tak ho nemôže nútiť aby staval napríklad potraviny, ktoré nebudú ziskové pri malom počte obyvateľov. Pri výstavbe technickej a dopravnej infraštruktúry tiež nemôže požadovať od malého investora aby prebudoval križovatku alebo vybudoval infraštruktúru, nesúvisiacu s jeho zámerom. Častokrát sa však stáva, že rozumnejší väčší developeri pomôžu obci s dobudovaním infraštruktúry a ďalších požiadaviek nad rámec právomoci obce, a posunú kvalitu života ďalej. 

Hovoríte, že je to čoraz častejšia prax?

Pri malých developeroch nie, tí nemajú na to kapacitu ani financie. Mnohokrát je pre obec, ktorá nemá odborné ani finančné kapacity na vlastný rozvoj, výhodnejšie spolupracovať s väčšími developermi, ktorí ho dokážu zrealizovať. Buďme úprimní – ktorá obec má na to aby si robila svoj vlastný rozvoj? Sú to väčšinou veľké mestá s dostatočným rozpočtom, ale aj tam zväčša práve developeri zabezpečujú rozvoj v zmysle nastavených pravidiel. 

Môže obec ako stavebný úrad požadovať, aby pred výstavbou obytnej jednotky bola postavená občianska vybavenosť?

Konkrétne toto nie. Stavebník musí splniť územno-technické požiadavky na výstavbu, teda aby stavba bola napojená na inžinierske siete, na komunikáciu, aby neznečisťovala životné prostredie, čiže všetky základné požiadavky. Prinútiť ho k tomu, aby najprv staval komerčnú časť a potom obytnú, sa nedá. Ten má možnosť občiansku vybavenosť na svojom pozemku postaviť a pokiaľ uzná, že v istej fáze je to už ekonomicky efektívne, mal by do občianskej vybavenosti ísť. Sociálnu vybavenosť, ktorá nie je komerčná a poskytuje ju obec, musí obec zabezpečiť. Hovoríme o školách, škôlkach či domovoch dôchodcov, ktoré sú v obecnej správe. V územnom pláne je na občiansku vybavenosť vyčlenený priestor, ale čo sa konkrétne bude stavať, je záležitosťou ponuky a dopytu.    

Z vašich skúsenosti - ako sa do územného plánovania vyznajú bežní občania, napríklad ak chcú zamedziť výstavbe, s ktorou nie sú stotožnení?

Pokiaľ sú to obyvatelia, ktorí sú profesne architekti, stavebníci alebo robia v developmente, debata s nimi je jednoduchšia. Častokrát sa stáva, že  ľudia prídu už dopredu nahnevaní, i keď ešte nie je rozhodnuté, čo bude schválené a v takej diskusii je podstatné nájsť to, čo by malo byť v územnom pláne napísané – aj keď nikdy nevyhoviete všetkým. Niekedy sa nedá dospieť ku kompromisu, pretože požiadavky sú často protichodné. Mnohí sa potom uchyľujú k vyhrážaniu sa právnickými kanceláriami, ak plán nebude schválený podľa nich, ale je to skôr kontraproduktívne, pretože výsledok po správne spracovanom územnom pláne je vždy v prospech obce. Je naozaj na obci, aby ustrážila líniu a cieľ kam sa chce dostať. Taký výsledok je stále dobrý.

Martin Baloga

Ako často ste svedkom situácie, že ľudia začnú po rokoch protestovať a chcú meniť platný územný plán?

Veľmi často, pretože funguje princíp „ja postavím a za mnou už nikto“. Väčšinou tí prví, ktorí prídu do určenej lokality stavať, zrealizujú svoje bytové, či rodinné domy a ak je medzi ďalšou výstavbou prestávka, ľudia už výstavbu nechcú, lebo si zvykli na nezastavané územie. To aj napriek tomu, že je to stále v platnom územnom pláne a ďalší investor má plné právo žiadať o vydanie územného rozhodnutia. Vidím v tom skôr ľudský faktor než logické uvažovanie. 

Z takého zvyku ľudí na status quo sa zrodil aj fenomén pomenovaný “Not in my back yard (Nie na mojom dvore)” - ľudia všeobecne súhlasia, že iní ľudia musia niekde bývať, ale nech je to mimo môjho územia.

U nás tento fenomén fungoval aj pred tým, než naňho vzniklo pomenovanie. Tento efekt naozaj funguje, a preto je územný plán aj istou ochranou investície v území. Garantuje vlastníkovi pozemku, že môže požiadať o územné rozhodnutie a v prípade, že bude v súlade s územným plánom a inými legislatívnymi predpismi, tak to rozhodnutie musí dostať bez ohľadu na to, či sa to susedovi páči alebo nie. Ak sa napríklad dohodneme, že všetkých sto pozemkov bude určených na výstavbu rodinných domov, tak je neslušné po tom, čo sa tridsať postaví, tým zvyšným sedemdesiatim robiť problémy. 

Ak ľudia začnú nesúhlasiť s územným plánom, majú možnosť prinútiť obec zmeniť ho napríklad referendom? Stretli ste sa s tým?

V rámci schvaľovania územného plánu sa referendum žiadnym spôsobom v legislatíve nespomína. Ak si obec nevie dať rady, môže požiadať o referendum, o všeobecne platné hlasovanie či anketu, tie však môžu byť nanajvýš pomocným nástrojom pre obec pri rozhodovaní. O územnom pláne rozhodujú poslanci na základe svojej slobodnej vôle a podľa ústavy nemôžu byť prinútení ani vydieraní. Mali by podľa svojho najlepšieho vedomia a svedomia rozhodnúť, či zmena územného plánu je v súlade s cieľmi rozvoja. Zodpovednosť a legitimita rozhodnutí volených zástupcov je ale už iná téma. 

Do akej miery je možné doplnkami alebo zmenami meniť platný územný plán?

Toto legislatíva žiadnym spôsobom nestanovuje. Nehovorí, kedy je zmena tak výrazná, že by sa malo pristúpiť k zmene územného plánu. Náš zákon je postavený na pripravovaní nových územných plánov, no keďže naše územie je väčšinou už rozplánované, tak sa skôr plány aktualizujú, než by sa vypracovávali nové. K novému územnému plánu dochádza buď vtedy, ak je v stave, že nie je možné dohľadať všetky jeho súčasti, alebo obec pristúpi k úplne novej stratégii rozvoja – prehnane povedané, ak by sa z priemyselnej zóny mala stať kúpeľná, alebo zo sídelného satelitu rekreačná zóna. Zmenami a doplnkami je však možné územný plán aktualizovať do takej miery, akoby sme ho úplne prepracovali pri zachovaní pôvodnej koncepcie rozvoja a v súlade so zadaním. 

Obce, ktoré disponujú atraktívnymi prírodnými lokalitami, vidia vo vybudovaní rekreačného areálu hlavne výhody ako sú pracovné miesta pre svojich obyvateľov. Menej vnímajú povinnosti alebo aj nevýhody, ktoré obci plynú. Čo z toho prevažuje? 

Obec, ktorá má svoju víziu, vie, aký bude mať to-ktoré rozhodnutie dopad. Preto by stratégiu mali vždy spracovať odborne spôsobilé osoby, ktoré vedia povedať, aké dôsledky, a teda aj povinnosti plynú z rozhodnutia. Ak sa rozhodne obec ísť do priemyselného parku, musí rátať s nadmerne zaťaženou dopravnou infraštruktúrou, hlukom a emisiami. Ak sa rozhodne pre vytvorenie rekreačného územia, musí počítať s množstvom návštevníkov, z ktorých obci neplynú žiadne dane, pretože nie sú trvalými obyvateľmi. Prechodné bývanie zaťaží infraštruktúru obce, ktorá musí byť nad-dimenzovaná, hoci obsluhuje ľudí bez trvalého pobytu. Ak sa napríklad rozhodne vytvoriť územie iba pre bývanie, musí dať dôraz na možnosti dochádzania. Územný plán je treba nastaviť tak, aby saturoval potreby účastníkov v danom území. Je dôležité, aby obyvatelia vedeli akým smerom obec ide a prečo. 

Môžete porovnať sídelný útvar s obytným súborom?

Rozdiel je vo veľkosti investície, ktorá do územia prichádza a veľkosti územia, ktoré ju má absorbovať. Veľké investície sa často vo veľkom meste stratia, no v prípade, že príde väčšia investícia do menšej obce, môže nastať kvalitatívny posun, ak je vhodne urobená. Aj keď je to veľká investícia, pokiaľ vie splniť cieľ, tak je v poriadku, ak bude aj trikrát taká veľká než pôvodná obec. Jeden z najobľúbenejších príkladov sú Baťove mestá. Jeho firma sledovala konkrétny cieľ, poskytnúť okrem postavenia továrne zamestnancom novú kvalitu života – od rekreácie cez vzdelanie a bývanie, po prácu a znalosť o tom ako hospodáriť s peniazmi. Tie investície boli obrovské, ale preto, že boli komplexné, kvalitné a sledovali konečnú víziu, sú v podobe miest ako Svit alebo Zlín nesmrteľné a dodnes aktuálne. 

Ľudia by sa teda nemali báť nových vecí ak sú správne zregulované, hoci obec narastie aj dvojnásobne?

Ak by sme sa mali báť nových vecí, tak dodnes sedíme na stromoch. Územný plán nám poskytuje zadné dvierka, akúsi „bezpečnostnú škatuľu“, do ktorej sa potrebuje rozvoj zmestiť a ak sa zmestí, je to v poriadku. Developer je ten, čo do procesu donesie svoje vlastné peniaze na to, aby zvýšil kvalitu bývania celej obce a na obavy ľudí je tu územný plán s limitmi a obmedzeniami, ktoré mu určia, kde sa môže hýbať. Potom aj vlastná investícia obyvateľov – domy kde bývajú, ostane zachovaná, ak nie zveľadená. Z praxe môžem povedať, že veľkí developeri pristupujú oveľa zodpovednejšie k rozvoju svojich území, než to robia obce. Vedenie obce sa po voľbách vymení, ale meno developera v projekte ostáva navždy.

Článok vznikol v spolupráci s EnviArch.