Pavol Kožík: Bytov je málo a o dva tri roky bude situácia horšia

Pavol Kožík: Bytov je málo a o dva tri roky bude situácia horšia
Zdroj foto: TASR/Štefan Puškáš
Slnečnice v bratislavskej Petržalke.
Ceny nehnuteľností prudko rastú, a to najrýchlejšie za posledné roky. V minulom roku narástli o 12 percent. Je to najvyšší prírastok od krízového roku 2008. Ceny nezastavila ani pandémia a ani kríza, ktorú Covid-19 spôsobil.

Na trhu sa preto objavili obavy z toho, že realitný trh sa odtrhol od reálnej ekonomiky. Teda že, sa nafukuje realitná bublina, keď ceny krátkodobo prudko stúpajú, no potom sa prepadnú a zažijeme cenový šok. Je bezpečné investovať do nehnuteľností pri dnešných cenách alebo by bolo lepšie vyčkať na ich pokles?

Realitná bublina nehrozí

V tejto fáze nemôžeme hovoriť o realitnej bubline. To, prečo sa o nej hovorí, je to, že ceny nehnuteľností za posledné roky vzrástli nadpriemerným tempom. Treba sa pozerať na faktory, ktoré odlišujú rok 2008, keď praskla realitná bublina od roku 2021. Dnes ekonomika rastie a zdá sa, že prekonala fázu recesie. Máme aj rastúce mzdy a nízke úrokové sadzby, ktoré podporujú dostupnosť bývania. Zo strany dopytu sme v úplne inej situácii ako v roku 2008,” hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Ten upozorňuje aj na to, že nízka je aj ponuka bytov.

S tým, že nám nehrozí realitná bublina ako v roku 2008 súhlasí aj generálny riaditeľ investičnej spoločnosti Proxenta Pavol Kožík: „Na realitnú bublinu zabudnime. Bublina nie je a nebude. Nachádzame sa vo fáze veľkého nakupovania. Skolaudovaných bytov je viac ako tých, ktoré sú nanovo povolené. Magistrát hlavného mesta vydal za minulý rok ani nie 2000 záväzných stanovísk na nové nehnuteľnosti. To je strašne málo v porovnaní s dopytom, ktorý je na úrovni 10 000. A bude horšie. O dva až tri roky budeme mať na trhu kritický stav. Napríklad v Bratislave bude enormne vyšší dopyt po nehnuteľnotiach a bude dramaticky nižšia ponuka.

Etapa rizika

Situáciu podrobne sleduje Národná banka Slovenska. Zostavuje za tým účelom tzv. Kompozitný index bývania. Ide o ukazovateľ, ktorý mapuje realitný trh podľa toho, či sa nachádza vo fáze prepadu, rovnováhy, vzostupu, rizika alebo bubliny. Podľa NBS sa aktuálne nachádzame v etape rizika.

Centrálna banka nesleduje len ceny nehnuteľností, ale posudzuje ich aj vo vzťahu k iným ekonomickým parametrom. Zohľadňuje tak infláciu, vývoj miezd, nájomného, úroky na hypotékach, výstavbu nových budov a HDP. Cieľom je posúdiť dostupnosť bývania. Teda to, ako veľmi ceny zodpovedajú finančným možnostiam kupujúcich a celkovej ekonomike. Keď mzdy rastú, dostupnosť bývania sa zlepšuje. To isté platí, keď sa znižujú úroky na hypotékach, alebo keď sa zlepšuje zamestnanosť.

Takže, kým pred krízou v roku 2008 sme podľa prepočtov na priemerný štvorcový meter bývania potrebovali až dva priemerné mesačné platy. Vlani nám na to stačilo jeden a pol platu. Situácia je teda lepšia ako vtedy, hoci ceny už sú vyššie. Z toho dôvodu súčasný stav nie je kritický. Navyše, vďaka tomu, že hypotéky na Slovensku patria s úrokom pod jedným percentom medzi najlacnejšie v Európe, dostupnosť bývania financovaného hypotékou je lepšia ako v dlhodobom priemere.

Ceny nehnuteľností sú vraj podhodnotené

Analytici sa zhodujú, že hoci ceny rýchlo rastú, zatiaľ sa bublina nenafukuje. Ak by však táto situácia trvala dlhšiu dobu, môže sa to čoskoro zmeniť. Základným predpokladom toho, aby sme sa nedostali do bubliny, je zosúladenie ponuky a dopytu po bývaní. Ceny totiž rastú rýchlo najmä z dôvodu nedostatočnej ponuky. Ak by sa malo tempo zdražovania zredukovať, muselo by sa viac stavať. Bráni tomu zdĺhavé povoľovacie konanie.

Podľa Kožíka existuje viacero faktorov prečo ceny rastú. Jedným z najvýznamnejších je práve prehnaná byrokracia. “Od kúpy pozemku sa dostanete do štádia právoplatného stavebného povolenia až po rokoch. Štatistika o tom, že to trvá 300 dní je veľmi scestná a nepravdivá. Bavíme sa o dvoch až štyroch rokoch. Malé a stredné firmy sa strácajú v spleti byrokracie a zvládajú to len tí najsilnejší a najväčší, ktorých je však obmedzený počet. Navyše je tu stále aktuálne platný stavebný zákon z roku 1976 a teda pochopiteľne nekopíruje potreby trhu,” dodáva Kožík. Upozorňuje však na to, že ceny nehnuteľností sú stále podhodnotené a v Bratislave nekopírujú ceny v iných európskych metropolách.

Opraty realitného trhu teda držia v rukách povoľovacie úrady. Ak by rozhodovali pružnejšie, umožnili by developerom prinášať nové nehnuteľnosti na trh a kupujúci by mali v ponuke viac bytov na výber.

Viac sa dozviete v našej relácii Investujeme.

Mohlo by vás zaujímať

TOP videá