Výstavbu bytov brzdí nedostatok pozemkov a zdĺhavé povoľovacie procesy
V Bratislave je nedostatok bytov. Ponuku novostavieb v hlavnom meste ku koncu prvého štvrťroka tvorilo len 2209 bytov, čo je o 300 menej ako vlani. Podobne je na tom ale celé Slovensko. Podľa štatistík Národnej banky Slovenska klesla výstavba bytov v prvých dvoch mesiacoch tohto roka o desať percent. Nedostatok bytov tlačí na rast cien nehnuteľnosti, začiatok tohto roka priniesol nárast až o 16 percent.
Nič na tom nezmenila ani pandémia, pre ktorú by ceny mali teoreticky klesať. Kríza vyvolaná šírením koronavírusu apetít kupujúcich nijako neobmedzila. Hoci časť obyvateľov stratila prácu, na trhu je stále dosť kupujúcich, ktorí si kupujú byty za hotovosť alebo na hypotéku.
Bytová výstavba v Bratislave viazne, pretože developeri nie sú vinou zdĺhavých povoľovacích konaní schopní uspokojiť dopyt kupujúcich. V dôsledku toho záujem o nové byty dlhodobo prekonáva ich ponuku, výsledkom čoho je nadpriemerne vysoký rast cien.
Pozemkov na výstavbu ubúda
„V Bratislave je to dlhodobý problém. Stále pretrváva problém s dĺžkou byrokratických procesov. Povoliť stavbu trvá roky a druhý problém, ktorý sa začína ukazovať, je, že sa začínajú míňať pozemky vhodné na výstavbu. Teda také pozemky, kde územný plán počíta s výstavbou,” hovorí riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek. S tým, že pozemkov je nedostatok súhlasí aj Development Projekt Manager investičnej skupiny Proxenta Roman Hudák: „Vyčerpáva sa fond brownfieldov a greenfieldov. Územný plán reaguje na rozvoj pomalšie, ako by sme očakávali a ako by trh chcel.”
Výsledkom pomalej výstavby je pretrvávajúci nesúlad medzi ponukou a dopytom, čo dáva predávajúcim navrch. Môžu si dovoliť zvyšovať ceny, kým kupujúci sú radi, keď sa dostanú aspoň k nejakému bývaniu, ktoré by zodpovedalo ich predstavám. Priemerná cena novostavieb v Bratislave sa v 1. kvartáli zvýšila na rekordných 3700 eur za štvorcový meter.
Povoľovanie stavieb je zdĺhavé
Dôvodom neduživej ponuky je slabá výstavba. Nie je však za tým neochota developerov, ale zdĺhavé povoľovacie konania. Počet vydaný nových stavebných povolení vlani medziročne klesol o 6,5 percenta. Nové projekty sa tak hromadia na úradoch, ktoré rozhodovanie o nich zbytočne naťahujú. Zmena sa očakávala od zavedenia elektronických podaní. Tie mali administratívu urýchliť a zefektívniť. Zatiaľ sa tak však nestalo. Konania sú stále neúmerne dlhé, čo developerom znemožňuje reagovať na zmeny dopytu, tak pri kvantite, ako kvalite ponuky.
„Povoľovacie procesy sú určite zdĺhavé, ale vnímame to, že je nedostatok personálu. Ale aj procesy sú komplikované a pokiaľ umožňujeme prakticky komukoľvek sa zapojiť do konania a úrady sa stým musia zaoberať a vysporiadať. Tieto nedostatky na konci dňa spôsobujú to, že ten proces trvá dlho,” vysvetľuje Hudák. Podľa neho by zrýchleniu pomohlo to, ak by menšiemu počtu účastníkov bolo umožnené zúčastniť sa v pripomienkovom konaní: „Aby sa ho mohli zúčastniť len tí, ktorých sa stavba dotýka.”
Juraj Suchánek upozornil na to, že dnes už neexistujú developeri, ktorí by postavili jednu stavbu a zmizli z trhu. „Máme tu stabilných hráčov, ktorí nemajú záujem vytvoriť stavbu tak, aby boli nepriateľom spoločností. Dnes už nevznikajú stavby, ktoré sú v rozpore s územným plánom.”
Pozrite si celú reláciu Investujeme
Priemerná cena novostavieb v Bratislave sa v 1. kvartáli zvýšila na rekordných 3700 eur za štvorcový meter.
